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宅基房买卖效力

2017/9/6 16:28:44 查看:22次 来源:陈善锋

  随着城市化的发展,农村面貌日新月异,农村宅基房买卖现象普遍,有些将自有的宅基房出卖给同村村民、有些出卖给外村农民、还有的卖给城市居民,那么农村宅基房买卖在法律上效力如何呢,一旦出现纠纷,法律能否有效的保护购房者的合法权益,据此,先来了解一下宅基房,“宅基地房”,是指修建于宅基地上的房屋。宅基地是农民基于集体成员的身份而享有的福利保障,农民可在宅基地上修建房屋,依法利用宅基地建造的农民住房,可以取得房屋行政主管部门颁发的村镇房屋所有权证书。“宅基地房”本身是合法的建筑。根据物权法的规定,物权人对自有的产权享有占有、使用、收益的权能,也就是说权利人可以对房屋进行出租、出售,据此似乎宅基房买卖应属合法,其实不然,根据土地管理法63条的规定,宅基地上的集体土地不得转让,作出了严令的禁止,这也导向对宅基房的转让行为将得不到法律的认可,根据房随地走的原则,双方就宅基房的买卖达成的协议违反了合同法52条第(五)项违反法律、行政法规的强制性规定,应属无效合同,但对同村经济组织成员之间对宅基地的流转经过村集体的同意目前可以实现,出让后不得再申请宅基地,根据现行国家政策禁止农民把其合法拥有所有权的“宅基地房”出售给城里人,在司法实务中,大多数法院也会判决这种买卖合同无效,房屋行政主管部门也不会为作为城里人的购买方颁发权属证明。

  土地管理法第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

  合同法第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。


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