小区车位、车库的归属

 小区车位、车库与小区业主的生活密切相关，其所有权归属一直是小区业主和开发商争议的焦点，那么，小区车位、车库究竟应该归谁所有呢？

【裁判规则】

1、《商品房预售合同》约定小区会所、地上车库、地下停车库（位）为开发商所有，且上述部位亦未计入分摊面积，该约定并未违反法律禁止性规定，合法有效。开发商有权依法销售、出租并收取收益。

——（2014）沪高民一（民）申字第1330号

2、物权法明确了对于规划建造的车位可以通过出售等方式约定归属。系争地下停车库经过建筑工程规划许可，属于规划建造的车位，开发商也被登记为所有人，业主关于系争车位应纳入分摊面积或者视为附属建筑物、构筑物已一并转让的主张难以成立。

——（2018）沪民申474号

3、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案系争车库均系地下车库属人防工程，人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。系争车库的权利人登记在开发商名下，尚无证据显示该部分车库或车位通过当事人出售、附赠或出租等方式进行过处分，因此系争车库的所有权归开发商所有。

——（2016）沪01民终5018号

4、地面停车位和地下停车位是由四条线为基准，垂直到上面一定高度所形成的立体空间，每个停车位空间是相互独立，并能相互区分的，具备利用上的独立性，可以排他使用，这一特定空间属于专有部分。地面停车位和地下停车位能够成为所有权客体。根据文义解释，《物权法》第74条第二款规定的车位应属于开发商所有。本案诉争的停车位均系建筑规划范围内的停车位，有规划总平面图为证，且不存在占用业主共有的道路或其他场地的情况，故诉争车位不属于业主共有的情形。

——（2015）浙嘉民终字第332号

5、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。地下工程本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。开发商与业主签订的《商品房买卖合同》已约定“不计入公摊范围的地下室和地下汽车位归出卖人所有，在按政府现行规定提留一定比例的地下室和地下汽车位给物业管理机构使用外，出卖人有权将其余部分地下室和地下汽车位有偿转让、出租或使用”，现房产测绘中并未将地下车位计入公摊范围内，地下车库所包含的人防建筑面积部分虽具有人防性质，但并未排除开发商作为投资建设主体对此享有合理占有、使用、收益的权利，故开发商对其开发建设的地下车位享有相应权利。

——（2015）浙杭民终字第3492号

【法律规定】

《民法典》（2021.1.1施行并现行有效）

第二百七十五条　【车位、车库的归属】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。　　

第二百七十六条　【车位、车库的首要用途】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

第三百五十二条　【建设用地使用权人建造的建筑物等设施的权属】建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外。

【律师总结】

关于小区车位、车库所有权问题，应注意一个关键的信息，即该车位、车库是否为建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库。

所谓规划内车位、车库，是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位，且理论上在房屋正式销售之前就已经明确存在的。该项目房屋建成后，该车位一并初始登记于开发商名下。关于该车位的归属，根据275条第一款规定，由当事人，即开发商和业主自由约定，约定方式为出售、附赠或出租。

如果这部分作为停车的车位在建设单位最初申请批准的项目建设规划中并不存在，根据275条第二款，其所占用的道路或者其他场地为业主共有，因此其改建的停车位也应当作为业主共有。