已签订定金合同，购房者在什么情况下可以要求返还

日常法律咨询中，常常被当事人问到“我和卖方签订了《购房协议书》（《认购协议》、《定金合同》），交了定金XXX万元，现在因为某某原因，不想买了，定金可以退吗？”定金能否要求退还，笔者将结合下面这个案例以及相关法律规定，简单进行探讨。

【案例简介】

2018年1月7日，上海XX公司(甲方、卖方)与刘某、黄某(乙方、刘某方)签订《购房协议书》一份，约定乙方认购涉案房屋。乙方于本协议书签署之时支付认购定金100,000元。协议第1条约定“甲乙双方商定，乙方应于2018年1月14日前携带本购房协议书、定金收据、应付房款及产权人身份证原件到甲方售楼处与甲方签定(订)《上海市商品房预售合同》及其附件。逾期视为乙方违约，自动放弃购买权，甲方有权在不另行通知乙方的情况下另行出售该商品房，同时乙方无权要求甲方返还已收取的定金”。第5条约定“乙方在签署本协议书时，已充分了解并接受甲方在售楼处所公示的甲乙双方将要签定(订)的《上海市商品房预售合同》及其附件的全部条款内容及含义，接受并认可按照公示文本签署该房屋《上海市商品房预售合同》(含附件及补充协议)。双方约定以上经公示的文件为最终的签约文本，且双方之间的权利义务均以以上文件的约定为准。在本协议书签定后，乙方保证不以合同条款无法达成一致或其他任何非双方约定或法律规定事由，拒绝或拖延在本协议书约定的时间内签署该房屋《上海市商品房预售合同》及其附件”。协议另对其他事项作了约定。签署协议当日，刘某方支付定金100,000元。

2018年1月22日，上海XX公司向刘某方寄送催签函，要求刘某方在收到该信件三天内至上海XX公司签订合同并办理相关贷款，否则视为刘某方违约，自动放弃购买权，上海XX公司有权没收定金并在不通知刘某方的情况下将房屋销售给第三方。

2018年1月27日，刘某方向上海XX公司回函，表明欲继续购房，但认为上海XX公司拟订的部分补充条款及合同附件条款违反相关规定，应当予以纠正。

后双方未就签订《上海市商品房预售合同》达成一致，刘某方于2019年12月起诉至法院，要求判令上海XX公司返还已支付的定金10万元，并根据定金双倍返还原则支付刘某方约金10万元。

【裁判概要】

刘某方要求上海XX公司修改《上海市商品房预售合同》部分内容遭上海XX公司拒绝，系双方就合同签署未达成一致意见，属不可归责于当事人双方的事由，任何一方均不应视为违约，判决：一、上海XX置业有限公司应于判决生效之日起十日内返还刘某、黄某定金100,000元；二、驳回刘某、黄某其余诉讼请求。

【案件评析】

一、什么是定金？

定金是当事人约定一方向对方给付定金作为债权的担保，当事人履行合同与否与该定金的得失有关，从而使当事人产生心理压力，积极而适当地履行债务，以发挥定金的担保作用。通常合同签订后即成立并生效，但是定金合同自交付时成立，也就是说，定金需要交付后才会产生定金的效力，才可以适用定金罚则。

定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的的20%，超过部分不产生定金的效力，实际交付的定金数额多于或者少于约定的定金数额，视为变更约定的定金数额。

本案中，刘某、黄某向上海XX公司支付了定金10万元，该定金交付后，即产生了定金的效力。

二、定金罚则的适用

（一）什么是定金罚则？

根据《民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。该条文规定即通常所说的定金罚则。

（二）什么时候可以适用定金罚则？

1、合同履行的全部阶段。

根据《民法典》第587条，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。因此有观点认为，定金抵作价款后，其作为定金的性质已经变生了变化，此后发生的违约行为不再适用定金罚则。但是根据最高人民法院关于《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（二）》的理解，定金作为合同债务履行的担保，其作用贯穿合同履行的全部阶段，在合同履行完毕之前均可适用，除非当事人明确约定不再作为定金。因此定金罚则适用于合同履行的全部阶段。

2、致使合同目的无法实现。

合同目的是当事人双方签订合同想要得到的结果。通常，在房屋买卖合同中，买方的合同目的是取得房屋所有权，卖方的目的是获得购房款。在本案中，双方签订《购房协议书》约定乙方应于2018年1月14日前携带本购房协议书、定金收据、应付房款及产权人身份证原件到甲方售楼处与甲方签定(订)《上海市商品房预售合同》及其附件。双方签订《购房协议书》的目的在于订立《上海市商品房预售合同》及其附件，因此未能订立《上海市商品房预售合同》及其附件即属于合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过预订的方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。

3、同时约定了定金条款和违约金条款时，选择适用其一

当事人在合同中既约定了违约金，又约定了定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

（三）什么情况下无法适用定金罚则？

1、因不可归责于双方当事人的事由导致合同不能继续履行

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订的方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，此时不适用定金罚则。

实践中，不可归责于双方当事人的客观事由通常包括国家法律、法规及政策出台，不可抗力等。本案中，刘某、黄某在《购房协议书》约定的时间内向上海XX公司表达了希望签署商品房预售合同的意思，同时要求对预售合同相关内容予以修改，系刘某方对合同内容提出磋商的请求，而上海 XX公司以购房协议书第5条之约定拒绝修改合同内容。而根据法律规定，该协议书第5条属于格式条款，且约定的内容明显排除了刘某方与上海XX公司平等磋商签订商品房预售合同的主要权利，上海 XX公司公司没有提供充分证据证明其已尽合理方式提请刘某方注意该条款时，该条款当属无效。刘某方要求上海 XX公司公司修改《上海市商品房预售合同》部分内容遭该公司拒绝，双方就合同签署未能达成一致意见，属不可归责于当事人双方的事由。因此法院未支持刘某方要求双倍返还定金的诉请。

2、双方都存在违约行为致使合同无法继续履行

定金的目的在于促使双方积极履行合同义务，担保债务的履行，定金罚则是对违约方的惩罚。一旦双方都违约，定金合同的目的将无法实现，定金罚则也丧失了适用基础。此时双方不再继续履行合同的，相关的损失可以根据双方的责任大小来确定。

3、适用了违约金条款

当事人在合同中既约定了违约金，又约定了定金的，一方违约时，对方选择适用违约金条款的，不能再主张适用定金罚则。

【法律条文】

《民法典》

第五百八十六条　【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条　【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

第五百八十八条　【违约金与定金竞合时的责任】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第十九条　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

【参考案例】

（2020）沪02民终4425号