宅基地动迁的几个误区（二）

　　宅基地动迁的几个误区(二)

　　张峥嵘律师

　　导读

　　之前刚写完一篇关于宅基地基本误区的文章，然而最近又遇到了不少宅基地动迁咨询，发现很多当事人共同对一些宅基地动迁概念、程序有错误的理解。于是我在此再写一篇文章为大家纠正误区，以加深各位对于宅基地动迁的理解。

　　误区一

　　数人头情况下，动迁款分割是完全均分?错误

　　实际：地上房屋、土地使用权依不同方式分配

　　老话重提，宅基地同其他房屋动迁不同，具有不同的属性。其具有地上房屋补偿与地下的土地使用权补偿两种不同的补偿。地上房屋是物权，与土地使用权的性质不同，因此地上房屋与地下的土地使用权分开补偿。

　　地上房屋价值补偿在立基人中分配，而土地使用权的补偿则在所有被安置人口里进行分配。

　　因此并非如同公房一般是按照每人一份进行分配。主要差距在于被安置人口不一定对房屋建造做出了贡献而不一定能够享有地上房屋的价值补偿。

　　地上房屋的价值补偿为房屋建安重置价*房屋的建筑面积。

　　误区二

　　宅基地动迁拆一还一?错误

　　实际：根据现有的动拆迁政策，很难做到拆一还一

　　什么叫拆一还一?即是拆除多少平方米的房屋，就补偿多少平方米的安置房屋。宅基地拆迁并非拆一还一，在一般情况下拆多少安置多少很难做到。

　　在宅基地征收过程中，被安置人可以选择货币安置或房屋置换，而房屋置换即是用动迁补偿款购买动迁方提供的安置房屋。然而通常安置房屋价格比被征收房屋的平均估价高，即使加上各种补贴超额购买，达到拆一还一的例子也比较稀少。

　　实践过程中还遇到过：以核定的面积为基数，打个折扣，为最后的可选房面积。

　　因此一般来说安置房屋面积都是低于认定的原宅基地面积的。

　　误区三

　　政策规定每个村民应享有的xx平方米建房面积，此面积就是将来房屋置换的可得面积。错误

　　实际：该标准算出的结果只是核定宅基地面积的认定面积。

　　当宅基地征收房屋过小，而其中人口过多，光靠宅基地房屋不能安置足够的人口时，就会适用“阳光政策”，或称空平方即按照该地区《村民建房管理办法》规定核定该处宅基地的应有面积。

　　小例子

　　浦东规定一个村民应当享有45平方米的建房面积。如果一个房屋中有6个人，原宅基地面积为60平方米，那么根据政策这6个人应享有的面积为270平方米(6*45)。因此在60平方米实际面积的基础上，再补贴给你210平方米的应建未建面积(270-60)。这就是在数人头时，每个村民应当享有xx平方米的由来。

　　应建未建面积补偿款=(土地使用权基价+价格补贴)*应建未建面积。(不同基地政策不同，有时可能还会增加一个较低的补偿价)

　　结论

　　拆迁并非是拆一还一的，因此，政策规定每个村民享有**平方的建筑面积，是核定的宅基地认定面积，并非将来可以取得的安置房屋面积。