案例分析 | 房屋买卖合同无效：集体所有制企业转让集体所有的房屋须经职工（代表）大会决定

房屋买卖合同无效：集体所有制企业转让集体所有的房屋须经职工（代表）大会决定

案例索引-案号：（2017）豫1303民初5543号

律师引言：

房屋买卖法律关系中，如涉及买卖双方特殊主体身份（如国有企业、集体所有制企业作为卖方参与房屋买卖），则可能导致除合同法、物权法等常见法律之外的法律法规的适用。

特殊交易主体参与的房屋买卖行为，因涉及到特殊群体的利益而受到法律在实体上及程序上的规范要求，如未履行相应法定程序，则转让行为可能会被给予司法否定性评价。

本篇案例主要表明：集体所有制企业在转让集体所有的房产时未经职工（代表）大会决定，与买方签订的房屋买卖合同最终被人民法院判决确认无效。

基本案情：

2009年11月1日，原告泉阳公司（乙方）与被告南阳市钟表厂（甲方）双方签订房地产买卖协议，约定被告将自有坐落于南阳市卧龙区新华路××号的不动产以350万元出售给原告，甲方南阳市钟表厂法定代表人张军、代表人黄清华签名并加盖公司印章，乙方陈泉阳、代表人孙心宽签名并加盖公司印章。

原告诉称其在申请办理变更登记时，发现被告房产产权属于集体性质且未办理土地使用权证，未经上级主管单位批准及履行相应的法定程序，根本无法进入市场交易，此买卖协议属于违反法律强制性规定的无效协议，原告多次催促被告要求确认双方所签协议无效，但被告不予认可。故起诉至法院，请求：1、依法确认原、被告双方于2009年11月1日签订的《房地产买卖协议》无效；2、依法判令被告返还购房款3010839.10元，并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款付清之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。

法院判决：

在本案中，被告南阳市钟表厂系集体企业，被告在转让企业房产及土地的问题，应当属于该厂有关经营管理的重大问题，按照法律及行政法规的规定，应当由厂长提交议案后，由职工（代表）大会审议决定，但在本案中，被告南阳市钟表厂在转让集体企业财产时应由钟表厂厂长张军提交议案后，由职工（代表）大会审议决定，但庭审中，被告并未向本院提交相关证据证实被告在转让财产时向职工（代表）大会提交过相关议案，并经过职工大会审议决定。因此，被告南阳市钟表厂在没有经过职工大会审议决定的情况下将集体所有的房产及土地转让给原告泉阳公司的行为，违反了《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》对于集体企业重大问题需要由职工大会审议决定的强制性规定，且被告南阳市钟表厂在未经职工大会审议决定的情况下将集体所有的房屋及土地与明知涉案房屋及土地仍属于集体性质的原告泉阳公司进行了买卖和转让，侵害了被告南阳市钟表厂全体职工的合法权益。且原被告双方在明知涉案房屋及土地仍为集体所有的情况下，仍然签订买卖协议，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占买卖或以其他形式非法转让土地，因此，原被告双方之间存在恶意串通的故意。原被告双方之间签订的房地产买卖协议约定集体土地买卖，违反法律强制性规定，根据合同法的相关规定应属无效协议。

判决如下：

一、原告河南泉阳置业有限责任公司与被告南阳市钟表厂于2009年11月1日所签订的房地产买卖协议为无效协议。

二、被告南阳市钟表厂于本判决生效之日起十日内返还原告河南泉阳置业有限责任公司购房款200万元。

三、驳回原告河南泉阳置业有限责任公司的其他诉讼请求。

法律依据：

    《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第九条规定：集体企业依照法律规定实行民主管理。职工（代表）大会是集体企业的权力机构，由其选举和罢免企业管理人员，决定经营管理的重大问题。第二十八条规定：集体企业的职工（代表）大会在国家法律、法规的规定范围内行使下列职权：（三）审议厂长（经理）提交的各项议案，决定企业经营管理的重大问题。