租赁解约引起的财产损害赔偿纠纷

【案例正文】

「当事人」

原告：A化工公司（承租方）

被告：B贸易公司（出租方）

「案情简介」

2012年1月，原、被告签订租赁合同，被告将房屋租赁给原告作为储存货物之用，租赁期经续约租至2017年1月止。2015年7月起，原告不再支付租金。2015年10月被告因拆迁与原告协商搬迁事宜，双方未达成一致。2016年4月10日，被告在租赁区域内张贴公告，要求原告及其他租户支付租金。2016年6、7月，因原告未交纳租金，被告对租赁房屋采取停水、停电措施。2016年7月25日，被告未对租赁房屋内财物采取任何保护措施即将租赁房屋拆除。2017年4月28日，原告委托公证处对现场进行公证。经公证，现场化工原料共计10,310升；塑料桶、铁桶共计187只。2017年5月，原告起诉：称在2016年7月25日发现租赁房屋被拆除，被告擅自将原告储放的原料等任意丢弃、掩埋，导致大量原料、设备毁损、灭失，造成经济损失612,158元。诉讼请求：一、要求被告赔偿经济损失612,158元；二、公证费、诉讼费由被告承担。

「裁判」

一审法院认为：一、原告存在公证清单中物品受损的客观事实。被告虽声称桶内无化学原料，但应当承担举证责任，现被告举证不能；二、原告物品损失是被告单方拆房所致，两者存在必然因果关系；三、从合同角度看，即使原告拖欠租金，被告应当通过合法途径解除租赁关系，而不能擅自拆房；四、法律规定损坏他人财产的，应当恢复原状或折价赔偿。故被告应就其拆房的侵权行为承担赔偿责任。2017年6月一审法院判决被告赔偿原告572,105元损失及承担公证费3,000、评估费37000元及诉讼费。

一审判决后被告不服提起上诉。上诉理由：一、原审法院对损害后果的事实认定错误。如公证书未能体现已核实桶内化工物品及化工物品数量事实。而原告举证的发票证明化工原料均购买于2006-2009年，早已过保质期；二、原告应当对损害承担责任。原告自身对化工原料及空桶负有保管义务、原告在公证后仍不采取措施保全物品是导致损失扩大的原因；三、原审法院未区分原、被告双方过错大小，判决全部损失由被告承担不符合侵权法规定。

二审争议焦点：被告拆除房屋应予赔偿损失金额的认定。

二审法院认为被告作为出租方在收回房屋时应妥善处置其中存放的物品，因保管处理不当造成物品毁损灭失的应当承担赔偿责任。被告拆除房屋时应当通知原告进行配合，并对现场物品数量及状态进行确认，由于被告未能举证证明其已通知原告并采取合理措施保管租赁物品，故被告对于之后由此引发的争议负有主要责任。原告作为承租人，在知晓房屋被拆迁的情况下也应积极采取措施对其中放置的物品采取合理措施以避免毁损灭失，而其直至2017年4月28日才对现场物品进行公证，也未在公证后及时处理物品，故原告也应承担一定的责任。综上，二审法院在一审法院认定572,105元物品损失的基础上，判决被告承担400,000元的赔偿责任。

【法律依据及释义】

本案中被告败诉的判决结果是可以避免的。作为出租方的被告因拆迁需解除租赁合同，而承租人拒不搬离租赁物业，应当如何顺利地解除租赁合同成了实践操作中较为棘手的问题。

首先，我国《合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。” 即合同到期或出租方单方依据合同主张解除合同的，应将合同解除的意思书面送达承租人。一般采取快递的方式送达，如承租人拒绝签收的，可以采取公证送达方式。

其次，租赁合同到期或承租人违约在先的解除租赁合同的，出租人可以采取合理手段，如停水、停电、更换门锁密码等。承租人仍拒绝搬离租赁物业的，出租人如采取强制手段的，应当妥善保管租赁物业内的财物。本案中，被告作为出租人在拆除房屋时如果能妥善保管原告的财物或在拆除同时寻求公证见证现场状况，也可以最大程度地保障自己的合法权益。

除了上述方式外，出租人还可以通过诉讼途径解除租赁合同，最后交由人民法院通过司法手段来强制承租人搬离租赁物业。