商品房买卖合同纠纷中定金退还问题

商品房买卖合同纠纷中定金退还问题

案例牵引：山东省高级人民法院近日发布了一起案例，欲在济南买房的赵女士交付购房定金后不再想买，欲退回定金，开发商拒绝了赵女士返还购房定金的要求，为此引发诉讼。最终法院依法驳回了赵女士的诉讼请求。

从上述案例中，我们需要了解的是，定金是确保合同签订或履行的担保金，若无正当理由，仅单方违约，是不可能退还定金的。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条的规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回，给付定金一方不履行债务或者债务履行不符合约定的，致使合同目的不能实现的，无权请求返还定金，收受定金一方不履行债务或者债务履行不符合约定致使合同目的不能实现的，应当双倍返还定金。可见，定金具有惩罚性质。具体在商品房买卖中也是一样，定金是保证合同实现的重要方式。然交付了定金是否就一定不能要求退还呢，答案是否定的，即出现特定的情形，定金是可以要求开发商退还的。今天，我们就具体探讨一下定金退还的相关规则及司法实践中的通常判法。

法条牵引：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照有关定金的规则处理；因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。第十九条规定：商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

我们分析法律问题，均应当以事实为依据，以法律为准绳，不能超出法律框架去发表自己的论点，因为论点都需要论据加以支撑。从以上法条我们可以知道，具体在商品房买卖合同纠纷中，定金并非绝对不可退还的，因不可归责于当事人双方的事由未能签订正式的商品房买卖合同或未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以要求返还定金。即要想退还定金，必须证明“自己无过错”。本文将就未签正式购房合同和签了正式购房合同后定金返还问题进行讨论。

本文开头的案例，法院为何没有支持赵女士的定金返还请求？开发商与赵女士签订的《房屋认购书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当诚实履行。依据《认购书》的约定，赵女士应于2020年9月3日前赴售楼处签订商品房买卖合同，其于2020年9月12日才前往售楼处，此时，赵女士已然违反了认购书的约定，早已无权要求返还定金。而赵女士称其未与开发商达成修改《商品房买卖合同》的一致意见才要求返还定金，然原告对于自己的诉讼请求具有举证的义务，赵女士没有任何证据证明自己在未签订正式买卖合同上是不存在过错的。而根据双方签订的《房屋认购书》明确约定：“(3)甲方已向乙方出示双方将签署的正式商品房买卖合同及补充协议……，也就是说，在签署认购书之前，赵女士是看过正式合同和补充协议的，现在以“未对正式合同内容达成一致意见”主张退还定金，显然没有事实依据。

以上是未签正式商品房买卖合同的定金退还问题，下面再讨论一下在签署了正式买卖合同之后未能顺利履行合同时的定金返还问题。在实践中，签署了正式买卖合同，支付了首付后要求解除合同和退还定金与首付款的主要是贷款审批未通过。这种情况下能否主张返还首付款和定金呢？这种情况下要想退还定金和首付部分同样需要证明“自己无过错”。具体而言，就是要区分按揭办不下来的原因。在司法实践中，不同情况下的处理方式也是不同的。在审理合同纠纷时，法院一般会优先适用合同中的约定，有约定的从约定，合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的约定将作为法院的判决依据。如果没有约定或者约定不明，那就要看是谁的原因导致的贷款不通过。若是开发商的原因，例如开发商销售未具备销售条件的房屋，即开发商未取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房，银行审查时发现这种情况是不会批贷款的。此时购房者可要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息损失。若是购房者的原因例如购房者提供的资料不真实或者购房者的信用记录不好造成银行不予批准贷款，购房者应该承担违约责任。若非买卖双方的原因例如是因为政府的政策或者银行的规定发生变化导致购房者本应拿到的贷款不能实现，此时购房者可以起诉并举证自己没有过错并确实无力购房，要求开发商发还首付及定金。在购买商品房时，购房者首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有的合同条款，弄明白条款的法律意义。最好要求开发商在合同中注明“如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款而导致无力支付购房款的，可免责并退回所交款项。”这样就能最大限度避免自己的利益受损了。

综上，不论是何种理由要求退还定金，购房者均需首先排除自己主观违约的情形，即证明自己“无过错”。而过错则需要经过证据加以支撑，不同的情况下举证规则也不相同。在购房者初步证明自己无违约之后，举证责任就会大幅度向出售方倾斜，后续有机会再详细探讨。