【胜诉案例】街道办“协议搬迁”补偿过低，被搬迁人如何提高补偿

文／王韶东、黄艳

【导读】

什么是“协议搬迁”？实践中有的叫模拟征收、协商搬迁，大抵都可以归结会为协议搬迁一类。协议搬迁不属于法定征收拆迁形式，一般会打着“自愿”的旗号，由村委会、居委会、街道办事处、房屋征收部门、乡镇人民政府等主体，制定搬迁补偿安置方案后实施。由于没有国家征收行为作为依托，这种搬迁方式不具有强制性，被搬迁对象并不必然接受搬迁，可搬可不搬。不过，实践当中，即便是这种讲究自愿为原则的搬迁模式，被搬迁对象最终不搬的可能性微乎其微。因为搬迁方或通过“村民自治”的手段，或通过软磨硬逼等传统逼签手段令被搬迁对象头疼不已、无奈妥协。如果协议搬迁的补偿安置方案合理性可圈可点，尚且还好。但倘若补偿安置方案并不甚合理，不得不搬的被搬迁人该如何提高补偿呢？

【基本案情】

2019年8月，江苏省盐城市某区某街道办事处作出某地块房屋搬迁补偿方案（申请参照国有土地补偿安置），对该地块范围内逾250户村民的宅基地房屋实施搬迁，搬迁期限1个月，私有合法住宅房屋的补偿方式为货币补偿和产权调换两种，不可兼选，被搬迁房屋、土地权属、面积和用途依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用证》和身份证明等合法证件确定。被搬迁房屋的价值由房地产估价公司评估确定，被搬迁对象另可据实获得搬迁补偿费、临时安置补偿费、误工补助费、停产停业损失补偿费、装饰装修、附属设施、花卉树木等补偿费。

朱先生等7户的房屋均在搬迁范围内，其宅基地房屋面积小的在300㎡左右，大的约470㎡左右，基本都是2010年左右对老房翻、扩建而来。在协议搬迁过程中，搬迁方根据1997年航拍图认定合法建筑面积，即1997年航拍图上存在的建筑面积为合法面积，经评估补偿标准主房约6000多元/㎡，附房约4000多元/㎡；而航拍图上不存在的建筑面积，则按照具体建设情况及用途给予100多元/㎡或200多元/㎡的补偿。

朱先生等人不愿意搬迁，理由很简单：1997年航拍图对应的老房面积并不多，因为当时普遍经济水平不是很高，村民们并没有富余资金改善居住条件。后来经济水平提高、人们生活好转后建的住宅已经居住使用多年，也符合风土人情，没理由不同等标准补偿安置。此外，村子在区里的区位条件不错，周边商品房市场均价已经达到9000元/㎡。

不过，街道办委托的房屋征收服务中心却攻势十分凌厉：安排的工作组少则3、5人，多则20多人，轮番入户、从早9点谈到晚9点，村民不签字不愿意离开，并且言辞恐吓村民再不签字就动用执法大队强拆没有认定的违章面积，更有甚者对村民家庭成员进行辱骂挑衅。如果村民因情况僵持而报警，民警来、工作组走；民警走、工作组来。夜间，工作组人员还会敲门敲窗进行骚扰。如此这番，不少村民经不起折腾，陆续签约。朱先生等7户则抱着“躲着走”的心态纷纷离家，找了其他地方暂住。不过，工作组虽然“协商”得勤，却并不重视村民们提出的97年航拍面积准绳不合理、补偿标准偏低等意见。无奈之下，朱先生等7户委托了黄艳律师团队代理其案，意欲通过法律手段维护其合法权益。

【律师办案】

Ø 律师函促谈判

因朱先生等人提供的信息量比较少，很多项目关键性证据需要律师一步步调取，为此黄艳律师团队决定先通过申请信息公开了解征收项目的信息，从中找出案件突破口。根据信息公开回来的材料，黄艳律师团队形成了案情初步分析，进而给主导协议搬迁的街道办事处寄发了法律意见函，围绕项目合法性、房屋征收服务中心逼签行为提出了具体意见。街道办事处负责领导对相关意见较为重视，安排顾问律师对接联系，并委派了工作小组来到北京，在律师事务所就朱先生等7户的补偿安置问题进行了当面沟通，黄艳律师团队与委托人代表共同参与了协调会。虽然双方未能直接调解一直，但为后续协商解决争议奠定了良好基础。

Ø 查处、起诉促成过半委托人案外调解

首轮协调之后，搬迁双方回到了各自的轨迹。黄艳律师团队对此进行了应对，一方面，针对房屋征收服务中心的逼签行为提起了相应的行政查处程序；另一方面，针对街道办事处作出的搬迁公告提起行政诉讼。虽然法院很快作出《行政裁定书》，以搬迁公告系街道办事处依据农户的申请进行协商搬迁并就方案搬迁补偿相关事宜作出的行政指导行为，不具有强制性，不属于行政案件受案范围，裁定驳回起诉。但该起诉“虽败犹胜”，司法机关关于搬迁“不具有强制性”的意见，对于不愿意搬迁、尤其是被逼签的委托人来说，无疑是一道保护屏障。该轮程序救济过程中，4名委托人先后谈妥补偿安置争议，签订补偿安置协议，定纷止争。

Ø 应对拆违风波化解剩余争议

随着搬迁进度接近尾声，搬迁方开始对剩余未搬迁村民“放大招”：拆违建。剩余3户未签约委托人中，面积最大的一户率先接到了区综合行政执法局作出的《限期拆除事先告知书》，称根据1997年航拍图与2015年航拍图对其房屋面积进行核算，大部分建筑物为其私自建造，属于违法建筑，拟对该部分建筑物拆除。而经验丰富的黄艳律师团队在委托人转发前述告知书后，第一时间做好了听证申请材料，并于2020年5月随同委托人一起参加了区综合行政执法局组织召开的听证会。听证过程中，黄艳律师就城管执法局的职权、违法建设事实的认定、行政处罚程序、法律适用等诸多相关方面一一陈述了详实的法律建，并提供了证据支持论点。后城管执法局未再作出拆违决定。

不过，随着用地日程逼近，村委会继城管执法局之后披挂上身，以村民私自建设的房屋违反村规民约要求、违反《土地管理法》、《城乡规划法》规定为由，先后向这位委托人发出了《限令拆除通知书》、《自行拆除违法建设告知书》、《拆违违法建设告知书》，并于2020年7月强制拆除了所谓的违章建筑。针对剩余2户未签约村民，村委会如法炮制了拆违流程。针对前述拆违通知、强拆行为，黄艳律师团队均及时提起了诉讼进行救济，以打促调。至2021年10月，三位委托人先后谈妥补偿安置争议，签订补偿安置协议，其中一户拿到了比自己预期还高的补偿安置结果。

【案件点评】

协议拆迁并不可怕，虽然这种搬迁模式游走在法定征收形式之外，对被搬迁人权益的保障程度偏低，但其“自愿性”对搬迁方亦是双刃剑——其不可正当光明地强制被搬迁人接受搬迁命运。通过整体、系统的应对策略运用好这把双刃剑，亦可以弱制强、步步为营，实现合理补偿安置的核心诉求。