宅基地房屋坍塌后未重建的法律后果

文：黄艳

【导读】

宅基地虽然所有权归集体经济组织，但基于国人的乡土情结，并不妨碍人们将宅基地认为是自己的私有财产。在一些较为特殊的情形下，比如村民全家迁入城市、长期在城市生活导致宅基地房屋长期无人居住坍塌、原在宅基地房屋内居住的老人去世而子女并未使用房屋导致房屋年久失修坍塌、原宅基地房屋因成为危房被拆除而房屋权利人之后并未并未重建，进而出现宅基地长期闲置的结果。这类闲置的宅基地归谁所有？一旦纳入拆迁范围，又是否可以获得补偿安置？

一、宅基地闲置达2年，可由集体依法收回

《中华人民共和国土地管理法》第六十六掉第一款第（二）项规定，“有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：（二）不按照批准的用途使用土地的”；国土资源部《确定土地所有权和使用权的若干规定》（[1995]国土[籍]字第26号）第五十二条规定，“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回”。根据前述两条规定可知，宅基地上的老房无论因为什么原因坍塌或者被拆除，如果满2年未原址重建的，那么可以由集体报县级人民政府批准注销原宅基地证，收回宅基地。

二、闲置宅基地被划入拆迁范围时根据具体情形确定补偿安置问题

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”。如前所述，在农村村民们的意识里面，大抵都认为宅基地是私有财产，用或者不用、怎么使用，全凭自家情况而定，即便宅基地闲置了，依然还是自己家的财产，遇到拆迁就应当给予补偿安置。不过，这种朴素的观念未必正确：

①如果宅基地已经闲置多年并根据第一部分所列法律规定由集体依照法定程序收回并注销原宅基地证，那么宅基地使用权就已经消灭了，即不再属于原宅基地使用权人，而是属于村集体资产。那么，即便划入拆迁范围，原宅基地使用权人因为早已丧失宅基地使用权而不能得到补偿安置。

②如果宅基地闲置未满2年，不具有法定收回条件，则原宅基地使用权人并不丧失宅基地使用权，拆迁责任主体应当给予原宅基地使用权人合法享有的宅基地使用权对该户成员进行补偿安置。

③如果宅基地闲置超过2年，而村集体一直没有按照《土地管理法》规定程序收回宅基地，则情况较为复杂，核心处置原则是保障农村集体经济组织成员一户一宅、户有所居。即原宅基地使用权人及其家庭成员在此期间如果仍然具有该村集体经济组织成员资格，就应当照旧享有该村集体经济组织成员的各项权利，包括宅基地使用权。如果闲置的宅基地是其家庭户唯一宅基地，而村集体并未及时收回宅基地、注销原宅基地使用权证、安排其他村民家庭使用，那么，应认定该村民户并不因此丧失宅基地使用权，该村民户仍然具有获得拆迁补偿安置的权利。

三、结语

截至目前，我国城镇化率已经超过了63%。一方面是土地资源供应从宽松趋于紧张，另一方面是各种原因导致土地闲置率呈现上升趋势。在这样的时代背景下，人们应当遵循物尽其用、事先防患风险的原则，重视宅基地闲置可能带来的权利变动风险，尽可能避免长期闲置宅基地，不仅有利于提高土地的利用率，也有利于维护自身财产权益。