【引言】
执行难，是全国法院普遍存在的问题。自2016年最高人民法院建立“总对总”网络查控系统以来，特别是建立初期，确实在查控被执行人财产方面起到积极作用。但正所谓“道高一尺，魔高一丈”，随着社会对法院执行查控措施的了解，被执行人通过他人代持资产来规避执行的情况时有发生，同时现行法律对某些特定的申请执行事项又缺乏明确规定或规定的比较模糊，让执行又陷入困境。查找法律依据、具有指导性质的裁判案例、理论和实务观点，并不厌其烦的与承办法官沟通，必要时申请法院调取具有支撑性的材料等等，成为执行律师的工作重点。本人在2019年代理过一起执行案，涉及执行被执行人从第三人处购买尚未办理产权转移登记的安置房的相关问题，目前已执行结案。
1.法院能否对被执行人购买的尚未办理产权过户的安置房采取查封措施？ 现行法律虽未专门对未办理产权过户登记的安置房执行问题作出明确规定， 但《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第十九条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。 经初步调查了解，安置房系由被执行人于数年前从第三人（被征收人）处购买，已入住多年，目前此安置房已办理初始登记，且已具备转移过户登记的条件。如法院依申请或依职权调取安置补偿协议书等安置材料及交易合同并询问第三人和初始登记人，得出安置房初始来源合法和安置房目前的产权归属无争议、房款已结清、交易主体合法、交易合同未约定所有权保留等，或者虽交易合同约定了所有权保留及余款未付，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，申请执行人有权且法院有义务依据申请在完善相关手续后对安置房采取查封措施或预查封措施。 另外需要一并说明的是，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款也规定，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。也就是说在法院采取查封措施后，如果交易双方确实存在争议，且第三人有权解除合同，在受理法院审查解除合同之诉请确实成立的情况下做出了解除合同的判决，那么申请执行人可以申请法院对被执行人对第三人享有的金钱债权采取协助执行措施。 2.在安置房被采取查封或预查封措施后如何进一步处理？ 采取执行查封措施只是第一步，特别是对于产权不在被执行人名下的安置房，如何最终执行变现清偿债务才是终极目的，此系执行工作的重点，更是难点。 《中华人民共和国民法典》第五百三十五条规定，因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。 第一步：代位起诉第三人要求协助办理产权登记和过户手续 第三人在具备办理产权登记和过户手续时应配合将安置房的产权登记过户至被执行人名下，此请求权对被执行人来说性质上可归属于“到期债权”。无论被执行人拖延办理产权过户登记是基于恶意逃债还是无经济能力承担办证税费，认定属于“怠于行使到期债权”应该并无争议。有些人或许会认为到期债权应是给付金钱性质的债权，法院才可裁定第三人协助履行，但涉及安置房产权登记和过户问题并非涉及金钱债务的履行，形式上系一定行为的履行，而且还是双方行为的混合履行，同时还涉及向行政部门缴纳税费问题，情况复杂，不适合适用代位诉讼来处理。 上述有些人的观点咋一眼看貌似有些道理，但其并未真正理解司法执行权干预债权债务清偿和债权人代位权的本质属性。执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，通过申请法院强制执行是保障债权人债权得以实现的最后一道救济渠道，如果认为法院不能执行，将会有损生效判决的司法权威，使债权人最后一道司法救济渠道被堵。债权人代位权的本质是法律对债权人债权的保护，避免因债务人怠于行使到期债权而使债权无法实现，当然债务人有其他财产可供执行的除外。案涉被执行人已查无其他可被执行的财产，安置房已具备产权登记和过户的条件，第三人亦无争议且愿意配合办理，在这样的情况下，被执行人拖延办理，除了逃避债务履行还真想不出还有其他原因。 当然，此种情况下的代位诉讼也确实还存在不少问题需要和行政部门等主体沟通，比如不动产登记部门是否认可代位判决而给予司法协助、税务部门是否同意由债权人代为缴纳相关税费及其他债权人是否同意个别债权人代付的税费等支出在后期房屋执行拍卖变现款中提前扣除等等，均需要提前沟通、协调好。 如果安置房产权登记过户至被执行人名下，但属于被执行人与其配偶婚姻关系存续期间所购置，同时被执行人的配偶非债务主体。这种情况下，安置房一般还属于夫妻共同财产，法院只能执行被执行人所应享有的部分，在被执行人与其配偶未能就安置房产权份额分割达成一致并经债权人同意的情况下，只能起诉析产，但在被执行人怠于提起析产诉讼的情况下，债权人依据上述法律规定，有权代位提起析产诉讼。在安置房执行拍卖变现后，执行被执行人所享有的份额。
