上诉胜诉之购房合同纠纷

最近淄博市张店区人民法院的一纸《上诉风险提示书》暴红法律界，该《上诉风险提示书》的中心意思是：因为法院的法官都是居中裁判、秉公执法，所以一审判决基本都是正确的，如果你败诉了即使上诉，因为二审法院法官和一审法院法官都是读的一本法律书，所以，二审改判、发回重审的机率只有5%，如果你不服一审判决提起上诉，你的上诉费、律师费基本是白花了，所以当事人在一审败诉了尽量不要上诉。虽然该《上诉风险提示书》观点有点偏颇和夸张，但民事诉讼二审改判率低且是事实。最近我代理的一起购房合同纠纷上诉案件，成功实现了撤销原判发回重审。

一、案情简介

2018年10月，张新（化名）购买了A公司开发的某县综合市场的商铺，双方就房屋的单价、面积、位置、交房时间均进行了约定，并缴纳了20万元购房款，2020年1月张新又补缴了7万元购房款，A公司出具了27万元的购房款收据，双方于当日补签了《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》第11条的约定：（1）出卖人应当在2020年1月1日前向买受人交付该商品房；（2）该商品房达到第9条、第10条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；但截止到2022年4月，A公司仍未交房，张新要求A公司支付延期交房违约金未果，双方形成诉讼。

二、一审判决

   由于双方对延期交房的事实没有异议，作为原告的张新认为双方权力义务关系明确，在一审过程中就没有请律师代理。A公司提出抗辩：虽然延期交房，但双方签订有为期三年的回租协议，并一直在支付租金，如果加上这三年反租期，他们并不构成违约。最终一审法院以举证不能为由驳回了张新的起诉，合同上白纸黑字的写着交房日期，自己有理且败诉了，这大大出乎张新的意料，随即聘请李政律师提起上诉。

三、二审撤销原判决发回重审

   因为张新在一审中系原告，有较重的举证责任，所以，我在代理该上诉案后，重点梳理了一审的全部流程和证据，认为在该案的一审中虽然张新未能向法庭提交《购房合同》和购房款收据等证据，但A公司对张新的陈述的案件事实均予以认可，故一审认定张新举证不能明显错误。

至于A公司返租即相关于延期交房的抗辩，我方认为：根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第11条：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”双方《商品房买卖合同》第24条明确承诺：“出卖人承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不采取销售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，所以，关于返租期的约定不但违约而且违法，根据《民法典》第153条之规定，该约定系无效约定。据此一审判决认定案件事实和适用法律均有错误，应撤销一审判决依法改判。最终二审法院采纳了我方的上诉观点，判决撤销一审判决，发回重审。

 据统计民事诉讼上诉改判和发回重审率只有5%，95%的是维持原状，但这个概率只是一个宏观统计学的概率，具体到某一个案件，只要一审判决确实存在错误，只要法律运用和举证得当，通过上诉就可以纠正错误的一审判决，实现改判或者发回重审，从而突破95%维持原判的上诉魔咒，实现二审胜诉之目的。

一审败诉不用怕，二审上诉就请商丘李政律师