“不要让你买的房子变成了别人的家”

“不要让你买的房子变成了别人的家”

近些年,由于全国各地房地产市场的迅速升温使房屋买卖空前繁荣,某些城市甚至到了一房难求的地步。然而在房地产市场高速发展的情况下,房地产市场监管制度亦在一直不断完善，但目前仍有欠缺,例如登记透明度不够,相关法律不完善、执行不彻底等。于是有些开发商或者房主为了从房屋买卖中获得巨额利益,在与买受人就特定房屋进行交易后,又以同一房屋与另外的买受人订立了房屋买卖合同,将同一房屋卖给了第二个甚至数个买受人,导致买受人自己买了房子最后却成为了别人的家，即“一房数卖”现象。

“一房数卖”是一物数卖的自然延续，在物价波动幅度较大时经常出现，亦可以说是自古以来，罔顾信用而谋求私利的出卖人常使用的手段。虽然时间轨迹不同，但手段总是相似的，而面对“一房数卖”大部分人都需要处理一下的问题：

一、数份合同效力问题：

“一房数卖”产生的法律效力与我国物权变动模式密切相关。我国《物权法》采用的不动产物权变动原则是合意加公示原则，即除了当事人达成合意之外，还必须履行登记等法定形式。

1、合同有效情形：

若签订房屋买卖合同后，并未及时到房产部门办理房产过户手续，则该房屋的所有权并未发生变动，其所有权仍为出卖人所有。出卖人有权再次向其他善意第三人出卖该房屋，其对该房屋的处分权限并无限制，故对于两份（甚至多份）房屋买卖协议均应当属于有效的买卖合同。

2、合同无效情形：

买受人以出卖人与第三人恶意串通，导致合同无法履行，可请求法院确认出卖人与第三人合同无效。

二、合同履行问题：

“一房数卖”是房屋买卖合同纠纷，属于房屋买卖中经常遇到的一种纠纷类型。由于房屋价格不断上升、个人生活中的刚性需求或赔偿问题解决较为复杂等原因，导致各买受人都希望取得房屋所有权。但是，此时的出卖人只能向一个人买受人履行转移房屋所有权的义务，而对于其他买受人来说，此时便出现了合同履行不能的情形。履行不能情形的发生往往会导致合同目的在客观上无法实现，以致相应债权予以消灭或转化为损害赔偿之债。

在合同都有效的情况下，通常在司法实践中法院会根据合同履行的不同进度来确定该支持哪一方。一般支持的顺序是这样的：

1、优先履行已经办理产权登记的买卖合同：

2、均未办理过户手续的，支持优先合法占有的一方。

3、既未过户，也均未实际占有，一般综合考虑以下几个因素确定应履行的合同：实际付款数额及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等各种因素，公平合理地予以认定。

比如办网签公示的通常优于未办理网签的；支付全款的通常优先于只付很少款项的；合同成立在先通常优于成立在后的。当然，准确判断还是要综合分析。

三、违约及赔偿问题：

在合同履行期间，出卖人将房屋卖给其中一个买受人，并已办理房屋所有权转移登记。因诉争房屋已不在出卖人名下，因此出卖人与其他买受人之间的房屋买卖合同在客观上已无法履行，此时，其他买受人只能要求出卖人承担违约责任，即损害赔偿责任。

 1、房地产企业度作为出卖人情况：

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2、二手房买卖中普通人作为出卖人情况：

买受人可以请求解除合同、由出卖人返还已付购房款及利息，若在买卖合同中约定违约金则适用该违约金约定；因出卖人违约造成买受人损失的，则适用《合同法》、《民法总则》相关损失赔偿规定。