“住改商”房屋遇到拆迁，如何补偿？ 下面听听最高法案例

话题导入

许多住宅临街，房主可能会利用临街优势将房屋改成经营性用房，现实生活中常见的是将临街的房子用来开超市、开餐馆等等，这就是“住改商”。“住改商”房屋并非法律禁止的行为，如果按照法律规定办理完“住改商”房屋手续，属于合法的“住改商”房屋，那么征收“住改商”房屋只能按照普通住宅补偿标准进行补偿吗？下面通过最高法案例为您解答。

01案情简介

登记在贾先生名下的房屋所有权证登记内容分别为：房屋坐落于九原区，设计用途为住宅。包九原国用（2001）字第4647号国有土地使用权证记载使用面积114.90平方米，使用权类型为国有划拨用地。贾先生提交的个体工商营业执照（小吃店、面食）餐饮服务许可证有效期至2016年4月27日，税务登记证发证时间为2010年6月1日。九原区健康路八、九号街坊是旧城区改造项目，经包头市人民政府批准由九原区政府负责该地块的征收工作。2015年2月16日，九原区政府对九原区健康路八、九号街坊旧城改造项目发布《房屋征收决定公告》，决定对健康路东第五排房屋以西（不包括第五排）、健康路以东、乌兰路以北、新春街以南，总占地面积42亩，征收规模9163平方米范围内的房屋实施征收工作。同日，九原区政府发布《九原区健康路八、九号街坊国有土地上房屋征收与补偿方案》（以下简称征收补偿方案），方案中明确了征收期限、房屋征收补偿安置方式及奖励办法等相关事宜。本次房屋征收范围内货币补偿的补偿价格为4000元／平方米，或按照具有相应资质的评估机构评估确定的价格进行补偿；被征收房屋就地新建住宅安置，安置于润泽阳光小区，房屋产权调换的按照合法有效《房屋所有权证》“征一还一”的原则，住宅回迁面积超出核定回迁面积的部分，按市场价结算，基础价4000元／平方米，具体楼层差价见附表。

02被拆观点

贾先生使用的土地及房屋在上述征收范围内，因贾先生认为其房屋为营业性用房，九原区政府未按照营业性用房给予补偿，致使双方未能在签约期限内达成补偿协议。包头市久鼎房地产估价事务作出包头久鼎估征字（2015）第Ｊ0012号《房地产估价报告》送达贾先生，贾先生未提异议。2015年4月28日，九原区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、征收补偿方案、评估报告等，作出32号房屋征收补偿决定。并将32号房屋征收补偿决定及《公告》送达贾先生。贾先生认为九原区政府作出的32号房屋征收补偿决定违法，侵犯了其合法权益，故提起诉讼。

03法院观点

最高法认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）给予公平补偿。”因此，在为公共利益需要征收房屋时，应充分保障被征收房屋所有权人的合法权益。在城市房屋征收过程中，尤其要注意合法合情合理地解决其中久拖不决的遗留问题。〔2003〕42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（以下简称42号文）在第四部分“完善相关政策措施，妥善解决遗留问题”中载明：“各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中久拖不决的遗留问题。对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”42号文确定了解决城市房屋拆迁中久拖不决遗留问题的基本原则，即对待遗留问题，不能一刀切，完全按照产权性质不给予住改商房屋有关经营方面的任何补偿。

本案中，涉案房屋虽产权性质为住宅，但贾先生向原审法院提交了营业执照等证据用以证明其涉案房屋用于餐饮经营，符合42号文中“应给予适当补偿”的适用条件。虽然贾先生仅提交税务登记证，未提供纳税证明，但贾先生一直主张其系特困职工，符合免予纳税情形。原审法院未进一步查明相关事实，审查涉案房屋是否符合适用42号文的情形，而是直接确认32号房屋征收补偿决定合法，确有不当。此外，32号房屋征收补偿决定适用了已废止的征收与补偿暂行办法，属适用法律错误。故，本院认为原审法院认定事实的主要证据不足，适用法律、法规确有错误。本案尚需查明涉案房屋的营业额、应缴税额或免缴税额等情况，以确定补偿数额。需查明的具体事实问题包括：涉案房屋中用于经营的部分的面积；实际经营情况，包括年度或月度经营额；经营的时间区间；应缴税额或免缴税额；贾先生在申请再审时已经向本院提供了税务所出具的免税证明，需质证审查；涉案评估报告适用了已废止的当地征收与补偿暂行办法，故需查明按照新的征收与补偿办法，评估金额是否会有变动。