被征收房屋的建筑面积如何认定？（公房/私房/无证房屋）
周运柱律师回答：
上海房屋征收建筑面积认定遵循合法凭证优先、无证分类处理规则，按公房、私房、无证建筑三类分别认定，直接影响 “数砖头” 补偿基数。
一、公房（公有居住房屋）
凭证优先：以租用公房凭证记载的建筑面积为准。
居住面积换算：凭证仅记居住面积的，按房屋类型用系数换算：公寓 2.06、花园住宅 1.83、新里 1.82、成套电梯新工房 2.00、成套无电梯 1.98、不成套无电梯 1.94、“两万户” 1.65、旧里 1.54、简屋 1.25。
阁楼认定：凭证记载、已收租的阁楼，1.2–1.7 米按实际面积 1/2 换算；≥1.7 米按全面积换算；其他阁楼不计。
排除部位：厨房、灶间、厕浴、走道、阳台等公共部位不计，仅独用居住部位作为换算基数。
二、私房（国有土地私有房屋）
已登记私房：以房地产权证 / 登记簿记载为准；证簿不一致的，以登记簿为准（有证据更正除外）。
未登记私房：
有批准文件的，按文件记载面积；实际面积更小则按实测。
无批准文件但1981 年前建造且居住的，按调查机构实测面积认定。
1981 年后无证搭建，原则不认定面积，不予补偿。
阁楼与超建：权证记载的阁楼通常不计；超批准范围、超 3 层或高度超 8 米的部分，一般不予认定。
三、无证房屋（含公房私搭、私房无证）
认定主体：由区政府组织多部门调查、认定、处理。
分类处理：
合法建筑 / 未到期临时建筑：按实测面积补偿。
违法建筑 / 到期临时建筑：不予补偿，仅给拆除残值。
历史遗留（1981 年前）：可按实测认定；1981 年后搭建原则不计。
边界规则：实测需符合高度≤8 米、层数≤3 层、占地不超用地范围，超出部分通常不予认定。
四、核心依据与实务要点
法规依据：《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》及《关于贯彻实施细则的若干具体问题的意见》（沪房管规范征〔2012〕9 号）。
操作逻辑：公房看凭证与系数，私房看证簿与历史遗留，无证看区政府认定结果；面积直接决定评估价、价格补贴、套型补贴，是补偿款的核心基数。
争议处理：对面积认定有异议，可申请复核或通过行政 / 司法途径维权，关键在于举证凭证、历史材料或实测结果。
