《民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。《民法典》第五百八十四条当事人乙方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。违约赔偿损失的范围可由法律直接规定，或由双方约定。
基本案情
A:某上市公司为承租方;B:某上市公司为出租方;C:某公司为第三人
A与B签订合同，约定:"B负责承建某一处商用房产，建成后由A承租20年，租金共计1800万元，A预付280万租金。一方不履行合同义务或未按合同约定履行义务超过90天，违约方应该向守约方支付280万违约金，守约方有权要求终止合同或要求违约方继续履行义务，守约方有权要求违约方赔偿经济损失。"由于B在承建过程中，耗资过大，于是和A协商增加预付款，于是A又支付了280万租金。房产将建成，由于B损耗过大，便与A协商增加租金，但A最终只同意增加100万元租金，卽承租20年支付租金1900万元。如果继续履行原合同，B所获得租金收益就远远低于预期，与此同时，C也想要承租B的房产进行生产经营，且愿意支付二倍的租金3600万元。于是B就以情势变更为由，与A解除了合同，并与C签订了租房合同，并很快入驻经营。A起诉至法院，诉请B支付迟延履行违约金并继续履行合同。法院最终判决B支付280万违约金，但合同已不具备履行条件，判决解除。之后，A又起诉至法院，诉讼B返还预付租金
并赔偿利息损失及可得利益损失。法院最终判决B返还预付租金，并赔偿利息损失(减去上案已判决的280万元)，驳回A的其他诉讼请求。
法律解析
法律对于约定的违约金确立了司法酌情增减规则，其适用前提是:1、约定的违约金低于或者过分高于造成的损失;2、由当事人提出申请，提出申请的当事人需承担相应的举证责任。
由于B违约，A所可能产生的损失仅有预付租金的利息损失和未来经营的可得利益损失，其利息损失超出签订合同时约定的违约金，故可以依照实际损失确定赔偿数额。由于A并未实际占有房产，也未投入经营，未来经营具有不确定性，不存在可得利益损失。不履行包括了迟延履行，故此案例中，若主张利息损失应减掉第一次起诉时判决的280万元。
发散思维
本案中A方代理律师在代理案件过程中，主张预付租金所产生的利息为孳息，是B方违约造成的损失。但该利息损失金额远远超出了合同约定的违约金，根据《民法典》相关规定，可以按实际损失增加违约金的金额，故最终判决仅支持利息损失于法有据。若A方律师主张B恶意违约导致合同无法履行，严重侵害了A的合法权益，B应承担停止侵害、恢复原状的责任，支付预付租金所产生的孳息是B恢复原状所应当承担的义务，最终的判决就不应该减去第一次诉讼中的280万违约金。
案情小八卦
由于租金金额比较大，历时较长，按LPR(3.85%)计算利息，最终得出的利息损失远远超出合同约定的违约金，再则A预付了租金，相当于B又以低利率拿到了建造房产的资金，第三人C所付租金又比较高，故此案结果造成B违约反而能获得更多的收益，眞可谓一箭双雕，成为最大的受益者!
