是当前房地产行业风险化解中的核心法律议题。在房地产开发企业因资金链断裂、项目停工而陷入债务危机的背景下，已支付购房款的消费者权利与建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权之间的冲突日益突出。用户关注的焦点在于：2023年4月20日起施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）所确立的权利顺位规则如何具体适用，包括“商品房消费者”的认定标准、房屋交付请求权与价款返还请求权的优先效力范围，以及该批复与既有执行异议规则之间的衔接关系。
具体分析
一、商品房消费者的认定标准：以居住目的为核心
结论： 商品房消费者的身份认定以“以居住为目的”为核心要件，严格限定于自然人购房者，排除投资性购房、以房抵债及让与担保情形。
法规依据： 根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》二、的规定，“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持1。”该批复将“以居住为目的”作为认定商品房消费者的首要条件，体现了司法对消费者基本生存权益的倾斜保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》第二十九条亦规定，排除执行需满足“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，二者在“居住目的”这一核心要素上保持一致2。
在具体适用层面，认定“以居住为目的”不应局限于购房人名下是否唯一住房，亦不因房屋性质为公寓或商住两用房而一概排除，关键在于购房用途是否服务于基本居住需求。改善型购房亦属居住目的范畴。在（2025）湘1225民初518号案中，法院明确指出：“《批复》并未将改善居住条件而购买改善型住房的购房人排除在商品房消费者身份之外”，并进一步阐释车位、车库“属于满足居住需要的必要设施，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展”，其配套购买目的仍是用于居住，可纳入优先保护范围3。该案原告已有一套79.07平方米住房，但为改善居住条件购买299.43平方米的房屋，法院仍认定其符合“以居住为目的”的条件。与此同时，企业法人及组织被明确排除在外。在（2024）沪7101民初1279号案中，法院认为：“被告为企业法人，显然不属于前述规定所保护的基于生存需要而购买商品房的消费者主体范畴”，强调该制度系“基于生存利益大于经营利益的社会政策原则”4。
以房抵债情形亦不构成商品房消费者身份。在（2025）川1321民初49号案中，案涉房屋为营业用房而非住宅，且以不享有优先受偿权的工程款抵债，法院认定不享有消费者购房优先权5。在（2024）冀0702民初3213号案中，法院进一步指出：“房屋初始即不是以居住为目的的消费性质……原告主张为消费者购房优先债权，不符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条的规定6。”
二、房屋交付请求权的优先效力：付清全款为核心条件
结论： 已支付全部价款的商品房消费者，其房屋交付请求权绝对优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权；仅支付部分价款者，在一审法庭辩论终结前补足剩余价款的亦可适用。
法规依据： 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》二、设定了两个层次的保护规则：第一层次，已支付全部价款的消费者直接享有优先权；第二层次，仅支付部分价款者，在一审法庭辩论终结前实际支付剩余价款的，同样适用7。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条也规定了类似机制，要求查封前已支付全部价款，或按约支付部分价款后在一审法庭辩论终结前将剩余价款交付人民法院执行8。
该优先权可以对抗抵押权、建设工程价款优先受偿权及其他债权，在权利顺位中处于最高层级。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》一、明确了顺位关系的基础框架，即按《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条处理，建设工程价款优先受偿权优于抵押权，抵押权优于普通债权910。而商品房消费者的房屋交付请求权则处于“金字塔尖”，优先于上述所有权利。
。后在一审法庭辩论终结前通过法定抵销方式清偿了剩余购房款，法院据此认定：“在原告已向被告支付全部购房款，履行了房屋买受人义务的前提下……原告主张的其对房屋享有的交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权的诉请，理据充分，本院予以支持。”此案生动展示了“补足价款”条款的实用价值，使消费者在面对已经设定抵押的房产时仍可主张优先交付。
须注意的是，该优先权不适用于非住宅性质的房产。在（2023）川05民初38号入库案例案（入库案例）中，裁判要旨明确指出：“买受人虽支付了商铺的全部购房款且实际占有使用，但商铺属于投资经营用房，不属于消费者生存权特别保护的范畴，其权利不能对抗施工人的建设工程价款优先受偿权12。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》第二十九条亦明确将保护范围限定于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，商铺、写字楼等商业房产不在此列13。
三、价款返还请求权的优先效力：房屋不能交付时的救济路径
结论： 在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者的价款返还请求权具有“超级优先性”，可优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。
法规依据： 《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》三、创设了价款返还请求权的优先规则，与第二条的房屋交付请求权构成完整的救济体系14。其适用前提严格限定为“房屋不能交付且无实际交付可能”，包括项目已整体拍卖、土地及在建工程被处置、或法院裁定终结执行程序等情形。
。”该案清晰呈现了价款返还优先权的适用场景：项目被拍卖 → 房屋无交付可能 → 消费者主张价款返还 → 法院确认优先权。
“无实际交付可能”的判断标准在司法实践中日趋明确。在（2024）鲁1603民初3717号案中，法院区分了破产重整与破产清算的不同情形：“某某公司现在处于破产重整阶段，重整的目的即为保交房，不存在房屋不能交付且无实际交付可能的情况，不符合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条的规定16。”换言之，若项目尚在重整中且有交付预期，消费者不能径直主张价款返还优先权，而应等待重整结果。如重整失败转入清算或房屋被拍卖，消费者则可通过确认价款返还优先权获得清偿。
当房屋交付请求权与价款返还请求权并存时，消费者有权择一行使。房屋已完工且具备交付条件的，优先主张交付请求权；房屋无法交付的，可转向价款返还请求权，二者互为补充而非排斥。
总结
关键事项 内容概要
消费者身份认定核心 以居住为目的的自然人购房者，排除投资、抵债、法人购房
房屋交付请求权优先条件 已支付全部价款（或一审辩论终结前补足）；房屋有交付可能
价款返还请求权优先条件 房屋不能交付且无实际交付可能（项目拍卖/破产清算）
商业房产/商铺排除保护 商铺、写字楼等非住宅不适用生存权特别保护
以房抵债不享有优先权 以房抵债本质为债务清偿，不构成真实消费购房关系
若商品房消费者面临开发商逾期交付或烂尾风险，应优先确认自身是否符合“以居住为目的”的条件，并核实付款进度。如已付全款，可主张房屋交付请求权优先于抵押权及工程款；如仅付部分，应在诉讼一审法庭辩论终结前补足余款。若项目已无交付可能，可及时主张价款返还请求权优先受偿。建议在项目管理人发布债权申报时，同步提交购房合同、付款凭证及居住证明，避免因申报不及时或证据不充分而被认定为普通债权。
杨马强律师 毕业于华东政法大学，2016年正式执业，杨马强律师执业以来办理了大量诉讼案件，在各类合同等民事纠纷、公司日常法律事务、刑事辩护等法律领域积累了丰富的实务操作经验，2022年被聘为吉林省法学会犯罪学预防研究会理事，2023年被评为长春市优秀青年律师，2024年被聘为吉林省律师协会民事法律专业委员会委员，2024年取得实习律师指导教师资格。
