在温州苍南，房屋出租很普遍，但遇到租客不交租金还赖着不走，房东往往束手无策。能不能直接换锁断水电？今天从法律专业角度把租赁合同纠纷的处理方法讲清楚。
租赁合同的法律依据
《民法典》第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百二十二条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
租客欠租的处理步骤
第一步：书面催告
向租客发出书面催告函，要求在合理期限内（一般7-15日）支付欠租。
催告应当通过可留痕方式送达：微信、短信、张贴在出租屋门上并拍照等。
保留催告和送达的证据，这是后续解除合同的必要前提。
第二步：解除合同
催告后租客在合理期限内仍未支付租金的，可以解除租赁合同。
解除通知应当书面送达租客，明确解除日期和要求搬离的期限。
合同中约定了违约责任的，同时主张违约金和欠租。
第三步：要求搬离
合同解除后，要求租客在合理期限内搬离并返还房屋。
租客拒绝搬离的，可以向法院起诉要求腾退房屋并支付占用期间的使用费。
第四步：提起诉讼
向法院提起诉讼，主张：欠付租金、占用期间使用费、违约金、腾退房屋。
可以申请先予执行，要求法院先行责令租客搬离。
房东不能做的事
不能强行换锁：未经法律程序强行将租客赶出可能构成侵权，租客可以反诉你赔偿损失。
不能断水断电：以断水断电方式逼迫租客搬离可能被认定为侵权行为。
不能擅自处置租客物品：租客留在房屋内的物品属于租客财产，房东无权擅自处置。
正确做法：通过法律途径解决，起诉要求腾退房屋和支付欠租。
租赁合同中的常见问题
问题一：租赁期限
《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。
问题二：押金退还
租客退租时，房东应当退还押金。扣留押金需要有合法理由：
租客欠付租金的，可以扣除欠租。
租客损坏房屋或设施的，可以扣除修复费用。
租客未按约定清洁房屋的，可以扣除清洁费用。
扣除后剩余部分应当退还租客。房东不能以"磨损"为由扣留押金，正常使用磨损不属于损坏。
问题三：转租问题
《民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
未经同意擅自转租的，出租人可以解除合同。
问题四：优先购买权
《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但租赁房屋所有权转移不影响租赁合同的效力（买卖不破租赁）。
实务建议
第一，签规范的书面租赁合同，明确租金额、支付期限、违约责任、押金退还条件。
第二，租客欠租时先书面催告，给予合理支付期限，保留催告证据。
第三，催告后仍不支付的，书面解除合同并要求搬离。
第四，租客拒绝搬离的，通过法院诉讼解决，不要自行强制腾退。
第五，退租时合理扣除押金，剩余部分及时退还，保留退还凭证。
温州苍南魏娜律师提醒：房东维权要走法律途径，自行强制腾退可能反而侵权。作为温州苍南律师、温州合同债务律师，浙江文越律师事务所魏娜律师帮你处理租赁纠纷、依法维护权益。
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