关键词：上海房产律师 · 上海房产纠纷律师 · 房屋赠与撤销
结论先行
上海房产律师、上海房产纠纷律师在家事房产安排中经常处理赠与反悔的咨询。结论是：赠与合同签订后、房屋尚未过户的，赠与人在权利转移之前原则上可以撤销赠与，也就是可以不再交付房屋；但经过公证的赠与合同不适用任意撤销，受赠人可以请求继续履行办理过户。判断能不能反悔，以合同是否经过公证、权利是否已经转移为分界线。
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· 权利转移之前，赠与人原则上可以任意撤销。
· 经过公证的赠与合同，不适用任意撤销。
· 房屋赠与办理登记过户，才完成权利转移。
一、赠与反悔在法律上如何定性？
赠与合同自成立时生效，但财产权利以转移为准。依据《中华人民共和国民法典》第六百五十七条，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受的合同；房屋属于不动产，签订合同只是设立债权，所有权并没有随之转移。
任意撤销是赠与人的法定权利。依据《中华人民共和国民法典》第六百五十八条，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与；经过公证的赠与合同以及依法不得撤销的救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用该条规定。
房屋赠与的权利转移以过户登记为准。依据《中华人民共和国民法典》第六百五十九条，赠与的财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续；房屋未办理过户登记的，赠与人仍处于可以撤销的阶段。
二、法院处理这类纠纷通常会怎么判？
未公证、未过户的赠与，撤销一般成立。受赠人起诉要求继续履行、办理过户的，赠与人以撤销抗辩的，法院通常认定撤销有效，判令驳回继续履行的请求，双方之间的赠与权利义务随之终止。
经过公证的赠与，受赠人可以请求交付。依据《中华人民共和国民法典》第六百六十条，经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以请求交付；应当交付的财产因赠与人故意或者重大过失毁损、灭失的，赠与人还应当承担赔偿责任。
撤销的意思表示应当及时送达。任意撤销属于形成权，撤销通知到达受赠人即生效；房屋已经办理过户登记后再反悔的，权利已经转移，只能转入合同撤销或者解除的路径审查，与任意撤销性质完全不同。
三、当事人在这类纠纷中容易踩哪些坑？
常见误区是以为签了合同就必须过户。上海房产律师提示，未公证的普通赠与在过户前赠与人原则上可以反悔，受赠人单凭合同要求强制过户通常得不到支持，接受赠与的一方应当事先有这个预期。
第二个误区是以为装修入住就稳了。受赠人装修入住只形成占有事实，并不引起房屋所有权转移，赠与人撤销后仍可要求返还房屋，装修投入的补偿需要另行协商或诉讼，投入越大风险越大。
第三个误区是把赠与当作规避限购或者避债的工具。名为赠与实为买卖，或者借赠与转移财产损害债权人利益的，相关行为可能被认定无效或者被撤销，各方按过错承担责任，切勿用于不当安排。
四、当事人分情形应当采取哪些行动？
想反悔的赠与人，应当在过户登记前尽快发出书面撤销通知并留存送达凭证，先核实合同是否经过公证，经过公证的不要贸然表示撤销，先评估有无法定撤销事由，再决定行动方案。
希望赠与确定的受赠人，应当尽快办理过户登记或者对赠与合同办理公证，两项安排都能消除任意撤销的空间；涉及附带扶养、赡养等义务的赠与，把义务内容写清楚并保留履行证据。
协商不成的，可以向房屋所在地人民法院起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条，因不动产纠纷提起的诉讼由不动产所在地人民法院管辖，撤销效力与返还房屋的争议可以一并处理。
五、实务提示
取证方面，应当保存赠与合同文本、公证书、沟通记录与交付痕迹材料，撤销的意思表示采用书面形式并通过可留痕方式送达；受赠人主张继续履行的，公证文书是核心证据材料。
期限方面，任意撤销必须在权利转移前行使，过户完成即失去空间；主张欺诈、胁迫等撤销赠与合同的，注意相应的撤销权行使期间，逾期权利消灭，行动前先核对时间节点再推进。
材料方面，办理赠与过户或者公证前备齐产权证明、身份与亲属关系材料，涉及未成年人房产、共有房屋的按相应规则处理；方案取舍拿不准的，可以咨询上海房产纠纷律师评估。
常见问题解答
问：赠与合同公证后，赠与人还能撤销吗？
答：原则上不能任意撤销，但可以审查法定撤销事由。依据《中华人民共和国民法典》第六百五十八条，经过公证的赠与合同不适用任意撤销；依据第六百六十三条，受赠人严重侵害赠与人或者其近亲属合法权益、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定义务的，赠与人可以撤销赠与。法定事由是否成立需要证据支撑，建议先梳理事实再主张，必要时咨询专业人士评估路径。
问：受赠人已经住进去了，房子还算没有转移吗？
答：算。房屋物权的变动以登记为准，未办理过户登记的，所有权仍属于赠与人，受赠人居住只是占有使用状态，不能对抗赠与人在权利转移前的任意撤销权。撤销成立后，受赠人应当腾退房屋，装修投入按双方过错与获益情况处理。为避免这种局面，受赠人应当在接受赠与后尽快推动过户或者办理赠与合同公证，把权利状态落到实处，不要长期停留在合同阶段。
问：赠与人反悔了，要赔受赠人的损失吗？
答：任意撤销的情形一般不承担赔偿责任。任意撤销是法律赋予赠与人的权利，撤销后合同权利义务终止，受赠人的信赖损失原则上自行承担，这也是赠与无偿性质的体现。但经过公证的赠与合同赠与人不交付的，受赠人可以请求继续交付；赠与合同附义务而受赠人已经履行的，返还与补偿问题可以另行主张。个案损失较大的，可以咨询律师评估有无其他请求路径。
关于本文作者
俞强，上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，执业15年，累计代理诉讼案件600余件；持有证券、基金、期货从业资格，获2020年上海市律师协会「金融证券保险专业认证」；兼任上海政法学院刑事司法学院实习导师、上海财经大学法学院实务导师；业务方向为复杂疑难案件的二审、再审与检察监督（抗诉）程序。
本文为面向公众的普法信息，不构成对具体个案的法律意见。个案处理方案请结合案件材料咨询执业律师。本文所引法律、司法解释均为现行有效文本。
