陈先生想买一套二手房，A中介带他看了房，还签了一份《看房确认书》，约定半年内利用A中介提供的信息成交的，须按成交价1%支付违约金。几天后，陈先生发现另一家中介对同一套房报价低了两万多元，便通过那家中介签了合同。A中介得知后起诉索赔，一审、二审都没有支持——因为卖方同时把房子挂在多家中介出售，房源信息并非A中介独家掌握。很多人看到这里会问：那“跳单”到底什么时候才要赔？带着这个真实争议，我们把法律规则一次说清楚。
我是俞强律师，上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，专注代理民事二审、再审及抗诉案件。在我处理的多起房产纠纷案件中，中介费争议几乎是二手房交易的“标配”矛盾：买方觉得中介只是带看了一次，凭什么收这么多钱；中介觉得明明是自己撮合的交易，眼看着被“跳单”。这两种情绪背后，其实是一条清晰的法律分界线，找对了它，谁该付钱一目了然。
先说结论：利用了中介提供的交易机会或者媒介服务绕开中介成交的，要付报酬；通过其他公众可以获知的正当途径获得同一信息而成交的，可以不付。这条分界线写在《民法典》第九百六十五条（2021年1月1日起施行），而付不付钱、付多少，还要结合第九百六十二条、第九百六十三条、第九百六十四条一起看。
法律早已明确：“跳单”要付报酬
《民法典》第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。“跳单”原本是行业俗称，指委托人为了少交或不交中介费，利用中介提供的房源信息或服务，绕开中介直接与相对方成交。立法时把这种违背诚信的行为明确写进法律，为的就是保护中介的合法报酬权益、维护交易诚信。注意条文里两个关键词：一是“接受中介人的服务后”，二是“利用中介人提供的交易机会或者媒介服务”——付钱的前提，是你确实用了中介的劳动成果。
第一种情况：利用中介的服务私下成交，绕不开付钱义务
中国法院网2025年公布的一则案例很有代表性。蒋女士卖房、顾先生买房，某中介公司牵线搭桥：介绍房源信息、组织现场看房、与买方协商价格、主持双方谈判合同条款。眼看交易要成，两人为了省中介费，另行找了一家收费更低、并未实际提供中介服务的公司签约并过户。法院认定两人已经接受了中介的实质性服务，违背诚实信用原则，最终判决两人各向中介公司支付2.5万元报酬。这种情形下，中介的工作已经实质性促成了交易，事后换一家“通道公司”签合同，改变不了利用了原中介服务的本质，照样要付钱。
第二种情况：多家挂牌的房源，通过正当途径成交不算跳单
开篇陈先生的案例改编自最高人民法院指导案例1号——上海某物业顾问公司诉陶某居间合同纠纷案，二审案号(2009)沪二中民二(民)终字第1508号。该案裁判要点明确：房屋买卖居间合同中，禁止买方利用中介公司提供的房源信息绕开该中介签约的约定合法有效；但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，有权选择报价低、服务好的中介公司促成交易，其行为不构成违约。判断的核心就是“有没有利用先前那家中介的信息和机会”。需要说明的是，该案审理时适用的是当时的合同法，现行法律依据就是《民法典》第九百六十三条、第九百六十五条，裁判思路一脉相承。
第三种情况：中介没促成交易，中介费能不付，但另有讲究
《民法典》第九百六十三条规定：中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；对报酬没有约定或约定不明确的，根据中介人的劳务合理确定；因媒介服务促成合同成立的，由合同当事人平均负担报酬。第九百六十四条则明确：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。河南社旗县法院公布的一起案件中，中介未促成房屋买卖合同成立，双方也没有约定必要费用，中介又拿不出支出必要费用的证据，法院驳回了中介公司的全部诉讼请求。对买卖双方来说，这提醒两点：一是没成交原则上不用付“中介费”；二是看房时不要随意签含“看房费”“必要费用”条款的协议，签了就要按约承担。
给两类读者的实务建议。买方：签约前弄清房源是否独家委托，保留其他中介带看的聊天记录、带看单等凭证，避免日后“说不清”；不要把中介提供的房东联系方式或报价直接转给第三方私下成交，这类行为被认定为跳单的比例很高。卖方与中介：及时签订书面中介合同，明确报酬标准、促成条件和独家条款，服务过程全程留痕。特别提醒，若签了“独家委托”，绕开中介成交的违约成本会明显更高，签字前务必想清楚。
常见问题速答（FAQ）
问：中介费一般由谁承担？
答：法律不强制，以合同约定为准。因中介的媒介服务促成合同成立的，由买卖双方平均负担报酬。
问：中介报价太高可以砍价吗？
答：可以。报酬没有约定或约定不明的，法院会根据中介人实际提供的劳务合理确定。
问：中介隐瞒房屋真实情况怎么办？
答：依《民法典》第九百六十二条，中介故意隐瞒重要事实或提供虚假情况损害委托人利益的，不仅拿不到报酬，还要承担赔偿责任。
问：中介只凭带看记录起诉，就稳赢吗？
答：不一定。法院还要审查中介是否实际提供了促成交易的服务、房源信息是否独家、成交与服务的因果关系等。
问：已经私下成交了，中介后来才发现，还有救吗？
答：中介可以举证其先前的服务与成交之间的因果关系，主张报酬；协商不成的，可以起诉解决。
一句话总结：省中介费不能靠“绕”，要靠签约前的选择权——房源不独家，你有权货比三家；服务已享受，绕不开付钱义务。你看房时有没有遇到过“刚看完房就要求签独家确认书”的情况？当时你是签了还是拒了？欢迎在评论区说说你的经历。如果这篇文章帮你理清了思路，欢迎关注我，后续我会继续拆解二手房买卖中的高频法律问题。
创作时间：2026年10月17日。
