周女士把两套门面房租给一家公司经营。合同里写明公司可以内部装修，可对方拿到钥匙后却擅自把隔断墙体打通、重新布置电路，直接动了建筑主体。周女士要求恢复原状，对方拖着不办。她起诉后，法院判公司支付恢复原状费用37350元、房屋空置损失15000元，抵扣未退押金后还需赔偿36221元，二审维持原判。
我是俞强律师，上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，专注代理民事二审、再审及抗诉案件，房产与租赁纠纷也是我常年处理的领域。在我处理的多起租赁案件中，很多房东最纠结的问题就是：租客把房子住坏了，我能解约吗？能要哪些赔偿？今天结合现行法律和真实判例讲清楚。
先说结论：正常损耗不能追责，人为损坏可以索赔，擅自变动房屋主体和承重结构的，房东还能解除合同。关键在于区分“用旧了”和“用坏了”，并及时固定证据、书面催告。
一、哪些算正常损耗，哪些算损坏？
判断标准是承租人有没有按照约定的方法或者根据房屋的性质使用。《民法典》第七百一十条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。墙面自然发黄、地板正常磨损、家具用旧了，这些属于正常损耗，房东不能揪着不放。反过来，《民法典》第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。第七百一十四条还规定了保管义务：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。简单说，租房是让人“住”的，不是让人“拆”的；住出来的是损耗，拆出来的是赔偿。
二、什么情况下房东能直接解除合同？
擅自变动建筑主体和承重结构，是最典型的解约情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。注意这里有两个前提动作：一是损坏行为确实动了“主体和承重结构”这类红线；二是房东要先书面催告，给一个合理期限让对方恢复，对方仍不恢复，再解除合同。像开头案例里擅自打通隔断墙体、改电路的做法，就属于对建筑主体的变动，法院明确认定构成权利滥用。没有走催告这一步就径行解约、换锁，反而可能让自己从有理变成有责。
三、索赔能要哪几笔钱？
第一种情况，房屋本身被损坏的，可以主张恢复原状费用或者维修费，同时保留押金抵扣的规范做法——押金不是“想扣就扣”，应当以实际损失为限，多退少补。第二种情况，房屋因损坏无法正常出租使用的，还可以主张合理的空置期租金损失，这笔钱在法律上属于可得利益损失，但需要证明损坏与无法出租之间的因果关系，并且自己也要及时修复、及时招租，不能消极放着扩大损失。第三种情况，装修相关的问题要分两类：未经房东同意的改建、增设，依据《民法典》第七百一十五条，房东可以请求恢复原状或者赔偿损失；经同意的装修，按租赁合同司法解释第八条，未形成附合的部分退租时可由承租人拆除，但拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。开头案例中，法院就是把恢复原状费用和空置损失分开计算、再用押金抵扣，思路值得借鉴。
四、合同没写损坏赔偿条款，房东还能赢吗？
能，因为这是法定义务，不依赖合同有没有写。《民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。中国法院网刊登过一起广州的典型案例：租客退租时留下一片狼藉，墙体、地面、橱柜、楼梯、房门多处人为损坏，房东索赔9万元，法院依据第七百一十四条认定承租人未尽妥善保管义务，判决赔偿维修费和租金损失，二审维持。还有法院在同类案件中指出，承租人为拆走自己装的灯具、水盆而剪断电线、管道，拆除行为远超必要限度，要对房屋基础装修的破坏承担赔偿责任；房东自身有过错的，按过错程度分担损失。
给房东三条实操建议：第一，交房和退租都要做书面交接，拍照录像、带时间戳固定房屋状态，这是索赔的证据基础；第二，发现问题先书面催告、限期恢复，别急着断水断电换锁，避免自己先违约；第三，维修要找正规施工方并保留合同、发票，空置损失要及时止损，赔偿金额以实际损失和合理期间为限。
常见问题速答（FAQ）
问：墙钉眼、家具旧了能扣钱吗？答：属于正常损耗，不能要求赔偿；只有超出正常使用造成的损坏才能索赔。
问：可以直接从押金里扣维修费吗？答：可以按实际损失抵扣，但要留存维修凭证，押金不足以弥补的还可以继续追偿。
问：租客拆改承重墙，我能不能马上收房？答：先书面催告限期恢复原状，合理期限内拒不恢复的，可以解除合同并索赔。
问：维修期间的房子空置损失法院支持吗？答：有因果关系证据、金额合理的空置期损失法院会酌情支持，房东同时负有及时修复、及时招租的减损义务。
你出租的房子有没有遇到过“退房变毁房”？当时是怎么处理的？欢迎在评论区说说你的经历。如果拿不准证据够不够、金额怎么算，可以先咨询专业人士再行动。觉得有用的话，转发给身边当房东的朋友，少踩一个坑。
创作时间：2026年10月23日。
