关键词：上海房产律师 · 上海房产纠纷律师 · 居住权二手房
结论先行
上海房产律师、上海房产纠纷律师提醒，购买二手房前必须查询不动产登记簿上的居住权记载。结论是：居住权自登记时设立，具有物权效力，房屋所有权转移原则上不影响既存居住权，购房人不能要求居住权人腾退，只能按合同向卖方追责；居住权不得转让、继承，期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭并应当办理注销登记。买前查册是核心保障。
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· 居住权自登记设立，具有物权对抗效力。
· 房屋所有权转移，原则上不影响既存居住权。
· 期限届满或权利人死亡，居住权即消灭。
一、居住权在法律上如何定性？
居住权是用益物权。依据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要，其效力强于普通的租赁债权。
登记是居住权设立的要件。依据《中华人民共和国民法典》第三百六十八条，居住权无偿设立，当事人另有约定的除外；设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立，未登记的约定不产生物权效力。
居住权的内容受限。依据《中华人民共和国民法典》第三百六十九条，居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外；依据第三百七十条，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭，应当及时办理注销登记。
二、法院处理这类纠纷通常会怎么判？
登记在先的居住权约束后来的买受人。购房人起诉要求居住权人腾退的，法院查明居住权合法登记且未消灭的，通常驳回腾退请求；购房人只能依买卖合同追究卖方的违约责任或者主张撤销合同。
卖方隐瞒居住权构成违约或者欺诈。签约时未披露已登记居住权的，购房人可以主张欺诈撤销合同，或者按违约主张赔偿，路径选择与举证情况、购房时间长短相关，应当尽早评估再作决定。
居住权消灭后的注销可以诉请解决。期限届满或者居住权人死亡后，义务人拒不配合注销登记的，买受人可以起诉要求办理注销登记，为后续转让、抵押扫清登记障碍，恢复房屋的完整权利状态。
三、当事人容易踩哪些坑？
常见误区是只查抵押查封不查居住权。上海房产律师提示，居住权在不动产登记簿上单独记载，常规产调若未专门调取，很容易漏查，付款后才发现登记有居住权的，维权成本会高很多。
第二个误区是轻信口头保证。卖方称居住权人很快搬走、登记只是形式、马上注销等，均以登记簿的记载为准，口头保证不产生物权变动效果，接受保证的应当转化为书面条款与违约责任。
第三个误区是混淆登记居住权与长期居住约定。未登记的居住安排不设立居住权，但可能构成租赁、占有或者债权性使用，买受人处理时的请求权基础不同，审查时应当区分登记与实际居住情况。
四、购房人分情形应当采取哪些行动？
购买前应当调取不动产登记簿的完整记载，逐项核对所有权、抵押、查封、居住权与异议登记情况，发现居住权的，核实权利人、期限与附随约定，评估对使用的影响后再决定是否购买。
已购后发现居住权的，应当核对登记内容与剩余期限，保存卖方宣传与陈述材料，评估撤销合同或者索赔的路径；期限届满或者权利人死亡的，及时推动注销登记，恢复房屋完整权利状态。
协商不成的，可以向房屋所在地人民法院起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条，因不动产纠纷提起的诉讼由不动产所在地人民法院管辖，撤销、赔偿与注销登记请求可以一并处理。
五、实务提示
取证方面，保存登记簿查询结果、买卖合同、卖方陈述与宣传材料、付款凭证，涉及居住权人实际居住状况的拍摄带日期的影像，主张欺诈的还应整理签约前的询问与答复记录。
期限方面，主张撤销合同注意撤销权行使期间，主张违约赔偿适用三年诉讼时效；居住权届满后及时办理注销，拖延会影响再转让与抵押，相关时间节点应当逐项列入交易日程。
材料方面，签约时把无居住权或者限期注销写入合同并约定违约金，过户前再次调取登记簿核对；个案路径把握拿不准的，可以咨询上海房产纠纷律师评估后再推进交易。
常见问题解答
问：过户完成后才发现房子上有居住权，还能退房吗？
答：有撤销或者索赔的空间。卖方故意隐瞒已登记的居住权，诱使购房人作出错误决定的，购房人可以主张撤销合同，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求撤销；不撤销合同的，也可以按违约主张赔偿。主张撤销注意一年行使期间，发现后应尽快评估并固定隐瞒事实的证据。
问：居住权人把房屋出租了，我能收回房屋自住吗？
答：一般可以主张收回。依据《中华人民共和国民法典》第三百六十九条，设立居住权的住宅不得出租，当事人另有约定的除外；居住权人擅自出租的，超出其权利范围，购房人作为所有权人可以要求终止租赁关系、收回房屋，居住权人自身的居住利益仍受保护。承租人明知或者应知设有居住权仍承租的，损失以自行承担为主。行动前先核实登记簿有无允许出租的约定记载。
问：卖方说给母亲登记了居住权但很快注销，能信吗？
答：应当以登记状态为准安排交易。居住权自登记时设立、注销后消灭，口头承诺的注销并不当然发生，稳妥做法是把注销义务写入合同，约定完成注销登记作为付款或者过户的前提条件，并配套违约责任。交易期间可以分阶段付款，注销完成前保留相当比例尾款；若对方拒不注销，依约定解约或者起诉要求履行。不要在居住权仍然登记的状态下付清全部房款。
关于本文作者
俞强，上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，执业15年，累计代理诉讼案件600余件；持有证券、基金、期货从业资格，获2020年上海市律师协会「金融证券保险专业认证」；兼任上海政法学院刑事司法学院实习导师、上海财经大学法学院实务导师；业务方向为复杂疑难案件的二审、再审与检察监督（抗诉）程序。
本文为面向公众的普法信息，不构成对具体个案的法律意见。个案处理方案请结合案件材料咨询执业律师。本文所引法律、司法解释均为现行有效文本。
