近日，由上海君澜律师事务所俞强律师代理的一起房屋买卖合同纠纷案迎来一审生效判决。案件中卖方以疫情、家人反对为由拒绝履行房屋交易，我方代理的买方成功解除合同，法院判令卖方返还定金并酌情支持大额违约金，有力维护了购房当事人合法权益。

案情回顾

买方通过房产中介机构，与拥有跨境居住背景的卖方达成房屋买卖合意，签订《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》，房屋交易总价1225万元。合同对签约正式示范文本时间、过户节点、定金、违约责任作出明确约定。买方按约向中介支付合计50万元定金，卖方出具收款收据，相关签约、授权文件通过微信视频、跨境公证认证材料完成确认。

买方积极筹措购房首付款，准备推进后续交易。但合同履行过程中，卖方通过中介明确表示不再继续履行买卖合同，提出终止交易。卖方主张疫情造成两岸往来不便、家属反对出售房屋，不愿继续履约。买方在协商无果后，发送书面解除告知函，正式解除房屋买卖合同，随后委托上海君澜律师事务所俞强、敖伟律师向法院提起诉讼，诉请判令卖方返还定金，并按合同总价款20%支付违约金。

本案被告均在我国xx地区居住，经法院合法传唤，被告未到庭参与庭审，仅提交书面意见抗辩，提出合同未生效、系买方擅自解除交易，甚至要求买方赔偿精神损失。第三人中介机构到庭，确认交易全部过程，说明定金由中介代为保管的事实。

法院裁判观点

上海市浦东新区人民法院经审理认为，案涉居间协议、房屋买卖合同系各方真实意思表示，合同合法有效。结合微信聊天记录、授权公证材料、签约视频、收款凭证等证据，足以认定卖方主动向中介作出拒绝继续履行合同、要求终止交易的意思表示，已构成根本违约。买方有权行使解除权，案涉买卖合同自解除告知函送达之日予以解除。

针对违约金，虽合同约定按总房价20%计付违约金，法院结合卖方过错程度、合同实际履行进度、市场房价行情等综合因素，依据公平原则酌情调整违约金金额，最终判决：一、卖方返还买方定金50万元；二、卖方支付买方违约金150万元；案件受理费、保全费、公告费主要由违约卖方承担。

律师专业解读

本案属于卖方为跨境居住主体的房屋买卖合同违约纠纷，案件存在主体跨境、证据多为微信电子证据、被告拒不到庭应诉等多重难点。代理律师俞强指出，该类案件办理有三大实务要点： 第一，跨境主体签约，要固定完整授权文件、签约视频、公证认证材料，留存微信聊天记录等电子证据，证明签约系全部产权人真实意思，避免后续卖方以未到场、未亲自签字抗辩合同效力； 第二，面对卖方找借口拒绝履约，守约方不要盲目口头协商，应当固定对方明确拒绝履行的聊天、书面记录，适时发送正式解除通知，把解除时间、违约事实固定，为诉讼打好事实基础； 第三，房屋买卖合同约定高额违约金时，法院有权结合履行情况、过错、市场损失酌情调低违约金，律师需要充分举证守约方实际损失、维权成本，尽力争取最大限度赔偿，而非机械套用合同条款。

律师团队专业优势

上海君澜律师事务所俞强律师团队深耕不动产争议解决领域，擅长处理复杂二手房买卖违约、跨境产权主体房屋交易、定金违约金争议、借名买房、房产分割等各类房产纠纷。团队擅长电子证据梳理固定，面对境外/跨境居住被告、被告拒不出庭、证据零散等疑难情形，具备成熟办案经验，能够精准把握上海地区房屋买卖合同纠纷裁判尺度，从证据组织、诉讼请求设计、损失举证全流程，最大化维护当事人财产权益。

提示：本文案例信息已做脱敏处理，不构成个案法律意见，具体案件建议咨询专业律师。

（全文完）