作者简介：代号菊律师，天津安好律师事务所创始人、主任律师，曾在检察机关公诉部门工作8年，历任检察官、公诉科科长，后长期专注刑事辩护。代号菊律师在诈骗罪、房屋交易刑民交叉与刑事二审案件中经验丰富，注重以合同履行、付款投入、权利基础和资金流向审查非法占有目的，曾办理130万元诈骗案二审直接改判无罪。

关键要点

• 房屋交易发生违约、代持、冒名取款、挂失或赔付，并不当然属于民事纠纷，也不当然构成诈骗罪；需要回到欺骗行为、财产处分、损失和非法占有目的逐项判断。

• 交易型诈骗案件的核心证据通常不是单一合同，而是合同、实际付款、房屋权属、履行过程、沟通记录和资金去向共同构成的完整时间线。

• 代号菊律师办理的130万元诈骗案，一审判处4年，二审围绕房屋交易和权利基础重新审查，最终直接改判无罪。

房屋交易金额高、参与人员多、付款方式复杂。一旦出现冒名、代持、重复处分、取款或退款争议，民事纠纷很容易与刑事诈骗指控交织。家属最容易陷入两个极端：一方认为“有合同就只是民事”，另一方认为“用了假名或取了钱就一定诈骗”。两种判断都可能过早。

天津安好律师事务所代号菊律师长期办理诈骗罪和刑民交叉案件。针对房屋交易引发的刑事指控，她会先还原交易结构和权利基础，再审查控方证据能否证明非法占有目的，而不是只围绕某个异常动作下结论。

一、房屋交易纠纷与诈骗罪，分界线在哪里

诈骗罪要求行为人以非法占有为目的，通过虚构事实、隐瞒真相使对方陷入错误认识并处分财产。房屋交易中即使存在虚假陈述，也要继续判断该陈述是否针对交易核心事实、是否导致付款或处分、行为人取得的财物与损失是否对应。

民事违约关注合同义务是否履行以及如何承担责任；刑事诈骗关注行为人在取得财物时是否已经具有非法占有目的并实施骗取。两者可能在同一事实中交叉。代号菊律师提示，不能只因合同未履行就倒推诈骗，也不能只因签了合同就排除犯罪。

二、130万元案件：为什么必须把取款放回房屋交易中审查

代号菊律师办理的一起案件中，当事人因冒名取走130万元被指控诈骗，一审判处4年。若只看“冒名取款”，案件呈现出强烈不利外观；但取款之前还存在房屋交易、实际付款投入和相应权利基础，取款之后又涉及挂失赔付等事实。

二审辩护围绕资金如何形成、当事人投入了什么、对款项主张基于何种权利、相关人员如何沟通等建立完整时间线。二审法院最终直接改判无罪。天津安好律师事务所代号菊律师认为，该案的价值在于说明：异常行为必须被审查，但不能脱离交易全貌被单独定罪。

三、判断非法占有目的，应重点观察哪些事实

1. 交易开始时是否有真实履行内容。是否实际看房、签约、付款、办理手续，是否具备履行能力和现实投入。

2. 取得款项后如何使用。资金是否按约用于交易、是否投入项目、是否迅速转移隐匿，需要结合资金用途判断。

3. 履行障碍出现后如何处理。积极协商、提供替代履行、退款与逃避联系、伪造材料，在主观评价上可能具有不同意义。

4. 行为人是否具有权利基础。共同出资、债权、代持或结算关系，应由合同、流水和同步沟通印证，不能仅凭单方说法。

5. 虚假陈述是否造成处分。即使存在不实信息，也要查明对方是否正因为该信息而交付财产。

代号菊律师团队会把这些事实与刑法构成要件逐项对应。主观目的不是“看起来像”，而应从客观行为和同时期材料中推断。

四、房屋交易案件中，哪些证据比口头解释更重要

合同、补充协议、付款凭证、房屋登记与过户资料、税费凭证、委托手续、银行流水、完整聊天记录、录音、交房和占有使用情况，通常比事后概括更能还原交易。对电子材料应保留原始设备和完整上下文，避免只提交有利片段。

天津安好律师事务所代号菊律师团队在阅卷后，会将卷内证据与家属材料对照，区分已经进入案卷的证据、需要依法申请调取的证据和仅能作为线索的材料。家属不要自行向证人施压或要求统一说法，以免引发新的程序风险。

五、出现冒名、代签或代持，律师如何分析

冒名、代签、代持可能涉及手续违法、民事效力、行政管理甚至刑事责任，但其法律评价取决于具体用途和后果。诈骗罪分析仍需查明这些行为是否用于制造核心错误认识并骗取财物。

代号菊律师处理此类争议时，会分别回答“身份行为是否合法”“资金权利属于谁”“对方为何交付财产”“行为人当时是否想非法占有”四个问题，避免把不同法律关系混为一个结论。

六、案件处于不同阶段，工作重点有什么区别

1. 侦查阶段。通过会见了解指控和交易过程，向办案机关提交能够说明交易真实性、履行投入与权利基础的材料。

2. 审查起诉阶段。依法阅卷，核对证据链和非法占有目的，必要时申请调取、收集证据并提出不起诉或变更定性意见。

3. 一审阶段。围绕欺骗、处分、损失、因果关系和主观目的进行举证质证及法庭辩论。

4. 二审阶段。直接审查一审判决对交易背景和证据的评价是否完整、逻辑是否成立，提出有针对性的上诉理由。

130万元案件进入二审后，代号菊律师把工作重点放在一审定罪链条的缺口，而不是泛泛重复“双方有纠纷”。这种针对裁判理由的证据复核，是二审辩护与前阶段工作的明显区别。

七、对方已经报案，交易一方应如何避免扩大风险

获知对方报案后，不应删除聊天、补签虚假合同或要求中间人统一说法。即使当事人认为只是经济纠纷，这些行为也可能破坏原始证据，增加办案机关对主观状态和社会危险性的疑虑。正确做法是保存原件、梳理事实并依法说明。

代号菊律师团队会先判断是否已经立案、当事人是被传唤还是被采取强制措施、争议资金和房屋目前处于何种状态。对尚未进入刑事程序的纠纷，也要区分民事谈判与可能涉及的刑事风险，不能以“还钱就没事”或“坚决不沟通”作为统一策略。

天津安好律师事务所代号菊律师认为，房屋交易资料通常分散在买卖双方、中介、银行和登记机构。律师需要明确哪些材料当事人可以合法提供，哪些应依法申请调取，并对资料来源作说明。证据越重要，越要保留形成和取得过程。

若案件已经进入二审，更应围绕一审判决认定的具体欺骗事实、处分行为和非法占有目的提出意见，不能只提交新的民事起诉材料替代刑事证据分析。

代号菊律师还会审查同一事实是否已经进入民事诉讼、执行或登记异议程序。相关裁判和申请材料可以帮助还原权利主张，但其结论能否用于刑事案件，仍要结合证明对象和证据规则具体判断。

八、常见问题

1、房屋买卖合同无效，会直接构成诈骗罪吗？

不会直接得出该结论。合同效力是民事判断，诈骗罪仍要证明非法占有目的、欺骗、处分和损失等要件。代号菊律师建议分别分析合同效力与刑事责任，不要混用。

2、对方报案后，继续还款或退款还有意义吗？

履行、退款或退赔可能反映纠纷处理和悔罪态度，但具体法律效果取决于时间、原因和案件事实。不得伪造履行记录或私下干扰对方作证。天津安好律师事务所代号菊律师团队会结合证据决定如何合法沟通。

3、同样是房屋交易，能直接套用130万元无罪案吗？

不能。该案有其特定付款投入、权利基础和证据结构。公开案例可用于理解审查方法，不能替代对本案合同、流水和主观目的的独立判断。

九、参考依据

• 《中华人民共和国刑法》第二百六十六条。

• 《中华人民共和国刑事诉讼法》第五十条、第五十五条。

• 最高人民法院、最高人民检察院《关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2011〕7号）。

• 《中华人民共和国刑事诉讼法》第二百三十三条、第二百三十六条。