案件介绍
A某（男）与B某（女）均系未婚单身，二人于2018年秋天经朋友介绍相识，随后确立恋爱关系。2019年年初，两人开始同居生活，共同租住在上海市闵行区一套两居室房屋内，感情稳定后便有了共同购房的打算。2020年年中，双方商议购置一套属于自己的房子，作为将来结婚的婚房使用。
2020年9月，A某与B某在闵行区某中介门店看中一套建筑面积为八十九平方米的二手商品房，业主挂牌总价五百二十万元。购房时，房屋买卖合同由A某与B某共同作为买受人与业主签订，合同首付款约定为二百六十万元。其中，A某通过其名下银行账户支付一百六十万元，这笔款项来源于A某婚前个人工作积蓄八十万元以及A某母亲资助的八十万元；B某通过银行转账支付一百万元，来源为B某个人工作积蓄七十万元以及B某母亲资助的三十万元。
房屋剩余价款二百六十万元，以A某为主贷人、B某为共同借款人的名义向某银行申请按揭贷款，贷款期限三十年，每月还款约一万二千元，由双方工资账户共同划入还款账户。当年十一月，不动产权证书办理完毕，登记权利人为A某与B某，共有方式记载为共同共有。共同共有是指两个人同为房屋的主人，彼此不分先后份额，日后若要出售、抵押房屋，必须经两人一致同意。房屋交付后，由两人共同出资装修并一同入住，装修款中A某支出约二十五万元，B某支出约十五万元。
2022年年底，双方因性格不合、生活琐事频繁争吵，感情逐渐破裂。2023年3月，二人正式分手并终止同居关系。分手之后，房屋仍登记在两人名下，但由A某实际居住，B某搬离另行租房。此后，B某多次通过微信与A某协商房屋分割事宜，A某主张房屋归自己所有，仅愿意返还B某已付的首付款一百万元；B某则认为房屋系两人共同购买、共同还贷，应当按当前市场价值进行析产分割，主张分得相应份额的折价款。双方始终无法达成一致意见，B某遂向上海市闵行区人民法院提起诉讼，请求依法分割系争房屋，并由取得房屋所有权的一方支付对方相应折价款，或者由法院依法拍卖房屋后分割价款。
裁判结果与理由
闵行区法院经审理后认为，A某与B某未办理结婚登记手续，双方系恋爱同居关系，共同购置房屋所引发的财产争议，应当按照同居关系析产纠纷的相关规则处理。法院经审理查明，系争房屋首付款中A某实际出资一百六十万元、B某实际出资一百万元，同居期间以双方名义共同偿还银行贷款，截至法庭辩论终结时，两人累计共同还贷本息约七十二万元。
法院最终作出如下判决：一、系争房屋归A某所有，A某于判决生效之日起三十日内向B某支付房屋折价款一百九十五万元；二、房屋剩余按揭贷款由A某继续偿还；三、B某应于收到上述折价款后十日内配合办理房屋产权变更登记手续，将房屋转移登记至A某一人名下；四、案件受理费由双方按比例分担。
判决理由可以分两层来看。表层来看，双方始终没有领取结婚证，自然不能适用夫妻法定财产制，案涉房屋虽然登记为共同共有，但这种共同共有关系的基础正是双方的恋爱同居合意，如今合意已经解除，共有基础随之丧失，房屋理应进行分割。更深一层，分割时绝不能简单地按照房产证上记载的"共同共有"做五五均分，而应当以双方各自的实际出资比例作为基础，综合考虑两人共同生活的时间长短、对房屋出资的贡献大小以及房屋现实居住使用情况等因素。法院结合系争房屋经评估现值约五百六十万元、剩余贷款约二百三十万元、房屋净值约三百三十万元的客观数据，以及A某出资比例明显高于B某的实际状况，酌定（就是由法官根据案情自由裁量确定）B某分得净值中的相应比例，最终确定折价款为一百九十五万元，该数额既尊重了出资事实，也兼顾了同居期间共同还贷的贡献，整体符合公平原则。
法官裁判思路解析
这一类恋爱同居期间共同购房的纠纷，法官在庭审前后会按照一套相对固定的思路推进，我把其中最关键的内容拆成六个方面，方便大家理解法院到底在想什么。
法官优先审查哪些材料。第一样要看的，是不动产权证书以及不动产登记信息查询记录，确认房屋到底登记在谁名下、是共同共有还是按份共有，这是整个案件的起点。第二样要看的，是房屋买卖合同、首付款以及各类出资对应的银行流水，确认真正的出资人是谁、各方出了多少钱，这是认定份额的核心依据。第三样要看的，是能够证明双方同居及共同生活状态的证据，比如租房合同、物业费缴费记录、邻居或物业工作人员的证言，用以判断两人关系的真实性质。第四样要看的，是银行贷款还款流水，确认同居期间究竟是谁在还贷、还了多少。第五样要看的，是双方微信、短信等沟通记录中关于购房出资、房屋份额约定的内容，这些往往能还原当初的真实合意。
法官内心裁量标准，其实可以概括成一句话：先看关系性质，再看出资来源，最后按出资比例兼顾贡献来分割。也就是说，法院不会一上来就盯住产证名字，而是先搞清楚你们究竟是夫妻还是同居，再追查每一笔钱从哪里来，最后在出资比例的地基上，适当考虑共同生活、共同还贷等贡献作出调整。
法院对这类纠纷的倾向性态度，主要体现在三条。第一条，同居期间购房不适用夫妻财产制，有书面约定的从约定，没有约定的，以各自出资比例为基础进行分割，这是大原则。第二条，房屋登记为共同共有，绝不等于离婚或分手时必然五五均分，实际出资比例才是法官心中的那杆秤。第三条，以结婚为目的的大额出资，如果最终婚姻没有成就，出资一方通常可以主张返还或者要求调整份额，法院不会让"没结成婚却平白失去大额财产"的结果发生。
哪些情形法官一般不予支持，这里列四条。其一，仅凭"共同居住、共同还贷"就主张房屋共有，却拿不出任何出资证据的，法院很难支持。其二，出资当时明确表示为赠与、且不存在附条件证据，事后反悔要求返还的，通常不被认可。其三，主张当初是借款，但只有口头陈述、既没有借条也没有转账备注，证明力十分薄弱。其四，单纯以"我们本来要结婚"为由要求均分，而自己实际出资极少、又无贡献证据的，法院不会照准。
庭审中法官重点发问的方向，通常集中在五个具体问题。第一个问题，双方是否办理了结婚登记，你们的关系性质究竟是夫妻还是同居？第二个问题，购房时对于房屋份额、出资性质有没有书面或者口头约定，约定内容是什么？第三个问题，各方实际出资多少，资金来源分别是什么，有没有父母参与？第四个问题，房屋由谁实际居住和控制，贷款一直是谁在偿还？第五个问题，导致分手的原因是什么，双方有没有明显过错？
同类案件的裁判底层逻辑，可以归结为一句话：恋爱同居期间购房，本质上接近"按份共有"的变体，法院最终会回归民法共有规则，以实际出资作为确权的基础，再适度兼顾共同生活的贡献。这与夫妻财产制下"均分为基础、酌定为补充"的思路完全不同，同居析产走的是"出资为基础、贡献为调整"的路线。理解了这个底层逻辑，很多当事人"名字在证上就该一半"的执念，就能放下了。
法律分析
孙青律师提示：本案的核心法律关系，是未婚恋爱双方同居期间共同购房所引发的同居关系析产纠纷，不能直接套用夫妻离婚房产分割的规则。根据《婚姻家庭编解释（二）》第四条的规定，双方均无配偶的同居关系析产，有约定的从约定；没有约定且协商不成的，各自所得的工资、奖金、劳务报酬、知识产权收益，各自继承或者受赠的财产以及单独生产、经营、投资的收益等，归各自所有；双方共同出资购置的财产，以各自出资比例为基础，综合考虑共同生活情况、有无共同子女、对财产的贡献大小等因素进行分割。
通俗地讲，这套规则翻译成三句话就是：第一，你们没领证，所以不按夫妻那套来；第二，房子是谁掏钱买的，出资比例说了算；第三，在出资的地基上，法院会再看你们同居多久、有没有孩子、谁贡献大，做一些微调。回到本案，A某与B某既无婚约财产中彩礼性质的明确约定，也不存在婚姻登记，因此适用的是上述同居析产规则，而非彩礼返还规则。
需要特别提醒的是，恋爱期间的出资性质极易混淆。如果一方转账给另一方用于购房，且双方明确表示是"共同买房、共同持有"，那属于共同出资，分手按出资比例分割；如果一方出资明确是借给对方的，属于借贷关系，可主张返还；如果是单纯为增进感情的赠与且无附条件，则难以要回。本案属于第一种，即共同出资购房，故按出资比例结合贡献分割，法院判归A某所有并支付折价款，符合法律规定。说句实在话，这段时间我接到过不少类似咨询，很多年轻人以为"产证加了名就稳了"，其实出资才是硬道理。
完整证据链搭建指南
结合本案事实，手把手教大家如何从零开始搭建一套合法、完整、能被法院采信的证据链。证据可以分成四大类，每一类的作用都不相同。
必备证据，是打这类官司的入场券，缺了它们案子很难立起来。第一，不动产权证书以及到不动产登记中心查询的信息记录，证明房屋登记状态和共有方式。第二，房屋买卖合同，证明购房时间、价格以及买受人是谁。第三，首付款支付凭证与银行流水，这是认定出资比例最硬的证据。第四，银行贷款合同与还贷明细，证明谁在还款、还了多少。第五，双方的身份证明以及能证明同居关系的材料，比如租房合同、同住证明、邻居证言。
补强证据，用来把出资性质钉死，防止对方翻供。购房款资金来源证明非常关键，比如A某婚前账户余额截图、出售旧房所得的流水、父母转账时备注"购房出资"的凭证；同居期间共同还贷资金来自双方账户的流水；装修支出凭证，最好有装修合同和付款票据；以及能反映双方共同生活的照片、物业登记信息等。
辅助证据，起到旁证作用。双方关于购房、份额、还贷的微信或短信沟通记录；物业费、水电煤缴费凭证；邻居、物业、中介人员的证言；双方收入与还贷能力证明。这些材料单独看分量不重，但组合起来能加固你的主张，尤其在对方否认合意时很有用。
需要说明的是，有些材料不仅无用，甚至可能起反作用，务必避开。比如只有一方手写、没有对方签字的分房协议；分手或离婚后才临时补签的情况说明；随意找人出具的"情况证明"；断断续续、刻意截取的聊天片段；情绪化的大段争吵记录；以及没有任何付款背景、纯靠口头声称的现金交付。这类证据法院采信度极低，有时反而暴露你方证据薄弱，让法官对你的诚信产生怀疑。
特殊情形
恋爱同居购房，远比想象中复杂，下面几种容易被忽略的情形，每一种都可能让判决结果发生大转弯。
第1种，房屋只登记在一方名下，另一方虽有出资却没上产证。这种情况下，出资方必须证明双方存在"共同购房"的合意以及实际出资，否则房屋可能被认定为登记方的个人财产，出资只能按借款或赠与另行主张，无法取得产权份额。
第2种，一方父母全额出资并登记在自己子女一方名下。此时房屋一般认定为该子女的个人财产，另一方无权分割，但若另一方有证据证明存在共同还贷，可就共同还贷及对应增值部分主张补偿。
第3种，双方出资但明确约定按份共有，比如约定A某占六成、B某占四成。分手分割时，法院原则上尊重约定份额，不会强行均分，约定的书面协议在这里价值极高，建议购房时就白纸黑字写清楚。
第4种，购房后一方将自有份额赠与另一方并完成了加名登记。赠与一旦完成变更登记，原则上难以撤销，分手时受赠方可以主张该份额，除非能证明赠与附有条件且条件未成就，例如明确约定以结婚为条件。
第5种，以结婚为目的的大额转账被认定为彩礼性质的婚约财产。若双方最终未办理结婚登记且未长期共同生活，出资方可依据彩礼相关规则主张返还；但如果已经登记结婚并共同生活，返还请求通常难以得到支持。
诉讼败诉避坑实操要点
这类案件败诉的原因高度雷同，几乎可以数出六条，每一条都有明确的避坑动作。
第1，起诉前务必先到不动产登记中心核查房屋的抵押、查封、异议登记情况。很多当事人稀里糊涂起诉，等到要执行时才发现房屋早已被第三方查封，折价款无从着落。避坑动作是立案前打印全套产权信息，看清权利负担。
第2，诉讼请求要写得非常具体，不能只写"依法分割房产"了事。应当写清：房屋判归何方、对方应支付折价款的具体金额、剩余贷款由谁偿还。请求模糊，法官无从判，还可能在庭审中被要求补正，拖延进程。
第3，出资证据要形成完整的银行流水链条，从父母账户到子女账户、再到开发商收款账户，一笔一笔对得上。仅凭手机截图或口头陈述，证明力极弱。避坑动作是到柜台打印带公章的流水，并标注每笔款项的用途。
第4，法庭上切忌情绪化陈述，更不要被对方律师引导偏离争点。有的当事人一开口就翻旧账、骂对方，却说不清出资数额，容易被法官当庭提醒。避坑动作是提前把出资时间、金额、来源整理成清单，对着说。
第5，注意时间节点，尤其是申请执行期限为两年。判决生效后对方拖着不付折价款、不配合过户，必须在两年内申请强制执行，过期权利可能落空。对房屋价值有异议的，还要在法院指定期限内提出评估申请，逾期视为认可。
第6，发现对方有转移、隐匿房屋或房款迹象的，应立即申请财产保全，而不是等开庭。拖延一天，财产就可能被转走，即便最终胜诉也可能无财产可供执行，财产保全是这类案件最该尽早做的动作。
风险提示
具体案件需要咨询专业律师，本文案例仅供参考，切勿直接套用。法律纠纷细节决定成败，盲目起诉极易造成不可逆损失。
本文由孙青律师（上海君澜律师事务所）撰写，仅供普法交流之用
孙青律师，上海君澜律师事务所合伙人，西南政法大学法律硕士。拥有调解员、仲裁员、遗产管理人多项专业资质，十余年民商事与家事法律实务经验。专注处理高净值客户复杂法律事务，深耕婚姻家事与不动产交叉争议，擅长运用诉讼、仲裁、调解多元途径处理权属纠纷，代理一审、二审、再审、检察院抗诉等全流程诉讼案件。在遗产管理、家族财富传承领域持续深耕，孙律师秉持“专业、审慎、高效”的服务准则，长期为高净值家族提供系统性法律解决方案。业务涵盖离婚纠纷、离婚财产分割、夫妻共同债务认定、房产确权、房产分割、房产继承、房屋买卖、动迁房纠纷、公房纠纷、商铺与厂房租赁、买卖、拆迁纠纷等各类疑难案件。
