老陈租下市区一套两居室，租期三年，妻子和上学的儿子一直同住。第二年老陈突发疾病去世，房东很快找上门：承租人没了，合同就结束了，限你们一个月内搬走，房子要另租他人。母子俩措手不及——租期还剩一年多，说赶走就赶走吗？这不是个例，法律对此有明确答案。
我是俞强律师，上海君澜律师事务所高级合伙人，北京大学法律硕士，专注代理民事二审、再审及抗诉案件。在我处理的多起房屋租赁纠纷案件中，承租人死亡后共同居住人被要求腾房的情况并不少见，多数当事人并不知道，法律早已为同住家人留好了位置。
结论先说：承租人在租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋，房东不能仅以承租人死亡为由赶人、加价或者解除合同。
共同居住人凭什么能继续租？
《中华人民共和国民法典》第七百三十二条规定：承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。这是对共同居住人居住利益、共同经营人经营利益的特殊保护：共同居住人概括继受原承租人的合同地位，处于承租人的法律位置，应当按照原租赁合同确定的条件——租金、租期、支付方式——继续履行，而不是重新谈一份新合同。中国法院网刊登的北京西城法院典型案例中，承租人金某去世后，其子李某一家三口作为共同居住人继续居住，房屋几经转让，新产权人起诉要求腾房并按市场价付租，法院驳回了腾退请求，认定共居人有权继续使用房屋，且只按原租赁合同记载的租金标准支付。这一裁判思路同样适用于普通私房租赁。要澄清一个常见误解：租赁合同具有人身属性，承租人的继承人不能像继承存款那样直接“继承”合同，但共同居住人的继续承租是法律单独作出的安排，两者不是一回事——不能继承，不等于同住家人必须搬走。
什么人才算“共同居住人”？
并不是所有沾亲带故的人都能主张继续承租。司法实践通常把握两个要件：一是居住的必要性与持续性，房屋应当是共同居住生活的必要场所，居住行为稳定、持续到承租人死亡时；二是身份上存在共同生活关系，通常是配偶、子女、父母等长期同住的家庭成员。偶尔来住几天的亲戚、长期不在房屋生活的远亲，一般不被认定为共同居住人。前述案例中，法院强调共居人应在承租房屋内稳定持续居住，正是这个道理。经营性用房则看共同经营人——与死者共同经营个体生意、合伙门店的合伙人，同样可以按原合同继续租用，保障经营的延续性。
房东能借机加价或者收回房子吗？
不能。共同居住人按“原租赁合同”继续租赁，租金标准、租期长短都按原约定执行，房东无权以换了承租人为由涨价。租期届满后，如果共同居住人继续使用房屋、出租人没有提出异议，依据民法典第七百三十四条第一款，原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期——此时双方虽然都可以随时提出解除，但出租人要收回房屋仍应给对方必要的准备时间。只有出现合同约定的违约情形，比如长期拖欠租金、擅自改变房屋用途，或者法律规定的其他解除事由，房东才有权解除合同、收回房屋。以“承租人死了”为由单方赶人，没有法律依据。房东如果担心后续收租没保障，可以先核实共同居住人的居住事实并书面确认继续履行的主体，同时保留押金、租金账目凭证，而不是直接停水停电、换锁逼人——那样反而构成违约，可能要赔偿共同居住人的损失。
原承租人欠下的租金找谁要？
找继承人在遗产范围内主张，共同居住人接手后产生的租金则由其本人支付。上海市黄浦区法院审理的(2020)沪0101民初19740号案中，承租人吴某在租赁期间去世，法院认定与其生前共同居住的妻子、儿子视为继续租赁，吴某死亡前拖欠的租金由其继承人承担，死亡之后至合同解除前的租金由继续居住的共同居住人承担，逾期腾退期间还要支付房屋占用费。也就是说，共同居住人选择继续承租，权利义务是一体的：既取得继续居住的权利，也要接手相应的付费义务。对房东而言，收租的对象没变，变的是合同履行的人。
常见问题速答（FAQ）
问：租的是公房，承租人去世后谁能继续承租？答：按公房管理政策确定同住人资格，符合条件的可继续承租，共居人的居住利益同样受法律保护。
问：房东说换了承租人要重签合同、涨租金，怎么办？答：可以拒绝，共同居住人有权按原合同条件继续履行，协商不成可以向法院起诉。
问：共同居住人不想租了，能直接搬走吗？答：租期内提前退租仍可能构成违约，应与出租人协商解除或承担相应责任。
问：承租人死亡后租赁合同自动终止吗？答：不自动终止，有共同居住人的，合同由共同居住人继续履行。
问：没有亲属关系但长期同住的室友算共同居住人吗？答：符合共同居住、稳定持续这两个要件的，也有被认定的可能，个案要看具体居住事实。
家里租房居住的，不妨看看租赁合同上的承租人是谁——一旦发生变故，同住家人的居住保障就体现在合同条件与第七百三十二条里。你遇到过承租人变更引发的麻烦吗？欢迎在评论区聊聊你的情况，也欢迎关注我，持续分享房产与租赁领域的实务干货。
创作时间：2026年10月26日。
