陌生人欠债，封我的房子？男子新房被查封，只因购房没注意这点！

　　侯律导读

　　对于普通老百姓来说，买房绝对是人生中的一件大事;买好了舒心，买不好糟心;

　　这不，赵铁蛋攒钱全款买了一套商品住房;可没多久，就被法院查封了!这究竟是为何?他的房子保得住

　　吗?

　　事件概述

　　赵铁蛋全款从某房地产公司购买商品住宅一套;

　　很快，开发商给铁蛋办理了入住手续，但一直没有办理房屋过户手续;

　　住上新房的铁蛋哼着小曲，唱着歌，高兴坏了;正当铁蛋享受美好生活的时候，怎奈祸从天降，刚买的房

　　子被查封了。怎么回事呢?

　　原来，卖给赵铁蛋房子的开发商欠了建筑商工程款未清算;建筑商一纸诉状将开发商告上了法庭，而且告

　　赢了!

　　建筑商向法院申请强制执行!开发商的所有资产均被冻结!

　　且，因为铁蛋购买住宅未过户，仍在开发商名下，故一并被法院查封!

　　铁蛋不服!为了保住自己的房子，向法院提起了案外人执行异议之诉;

　　侯律释法

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定， 金钱债权执行

　　中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，

　　人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住

　　且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共

　　和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不

　　动产登记簿时发生效力。

　　对房地产开发企业名下房产被执行提出异议，要满足三点要求!

　　法理基础：不动产所有权的变更，要以“登记”为生效要件!

　　法院裁判

　　本案焦点：案外人执行异议之诉，关键在于作为案外人的铁蛋所主张的其对涉案房屋所享有的民事权益能

　　否足以排除法院强制执行!

　　经查，铁蛋在法院查封涉案商品住房之前便与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，且合同合法有效;

　　同时，铁蛋支付了购房全款，并占有使用了该商品住房;

　　但，铁蛋(名下)在他处还有一套用于居住的房屋!

　　最终，法院驳回了铁蛋作为案外人的执行异议之诉诉讼请求!铁蛋败诉，房子没能保住!

　　侯律评析

　　与开发商签订商品房买卖合同后，没有进行过户登记，所购房屋的所有权仍然属于开发商;期间，一旦开

　　发商因债务纠纷被诉，法院是有可能查封并强制执行购房人所购房屋的!

　　只要购房人同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条

　　规定，所列条件，那么，即使房屋被查封，也可以通过提起案外人执行异议之诉来阻止法院的强制执行。(虽

　　然条件很难满足，但长个心也不是不能预防这种风险!)

　　对于普通老百姓来说，买房一定要慎重谨慎，再谨慎!如果您有买房的打算，同时又不太清楚买房过程中

　　的法律风险，那么最省心的办法，就是找一位靠谱的法律专业人士为您尽职调查，把好法律风险这一关。