个人所有房屋的婚后收益认定及处理

案例：

王某某与李某于2008年8月登记结婚，未生育子女。婚后李某用出售自己婚前房屋的款项购买了××小区房屋一套，总价款为250000元，房屋产权登记在李某自己名下，王某某用自己婚前住房公积金账户上的45000元对该房屋进行了装修。

2011年6月，李某将该房以480000元的价格卖给他人。婚后双方购买的家具及海尔冰箱、康佳彩电、三洋洗衣机、煤气灶等在卖房时也一并留给了买房人，大约估价为8000元，包含在480000元房价中。

王某某婚前有一套房屋，婚后一直用于出租，租金收入约72000元。201 1年10月王某某诉至一审法院，要求判令双方离婚，并对夫妻共同财产依法分割，包括分割李某出售婚后所购××小区房屋的增值收益。

李某同意离婚，但认为诉争房屋及其增值收益属于其个人财产，与王某某无关。王某某个人所有房屋的租金收入72000元，应当作为夫妻共同财产进行分割。

分析：

一、一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于个人财产的替代物，应认定为个人财产，其增值也属于个人财产。从性质上来说，这只是李某一方的婚前财产由原来的房产转化为货币再转化为诉争房产，所谓万变不离其宗，该房屋应属李某个人所有。李某将诉争房屋再次转让，由于房价上涨的市场因素而获利丰厚，但该收益属于自然增值，根据相关司法解释的规定，增值部分也应属于李某一方所有。关于婚姻存续期间对房屋装修一节，应考虑装修款来源及相应的折旧因素，由李某对王某补偿。

二、一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营型收入，应认定为夫妻共有财产。

虽然房屋租金在民法理论上被认为属于法定孳息，仅仅从法律定义的角度分析，房屋租金是依据租赁合同收取的法定孳息，应归租赁物的所有人所有。但是，租赁行为本身也是一种经营活动，也需要付出时间、精力和劳动。考虑到租金与单纯的银行存款利息不同，出租方对房屋还有维修等义务，租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连，需要投入一定的管理或劳务，故将租金认定为经营性收益比较适宜。尤其对那种夫妻一方依靠房租收益维持生计的情形，如果将一方所有的房屋婚后出租的租金收益认定为个人财产，而另一方的工资、奖金收入则属于夫妻共同财产，结果显然是极不公平的。2013《民事审判指导与参考》第4辑