支付200万购得二手房，随后才知房屋已过户他人！法院：没法要回

　　事件概述

　　总的来说事情是这样的：购置了二手房支付了全款，已经入住，但没有过户;之后房主又将房屋卖给第三人，

　　且给第三人过户!最终法院作出了判决!

　　具体如下：

　　上海的张先生，向薛先生购得一套二手房，已经签订完毕购房合同，房屋总价款为二百万;

　　签订合同时，张先生看过薛先生出示的房产证，产权各方面都问题不大;

　　但薛先生告知张先生，需要先签订购房合同，且需要张先生缴纳房屋全款，不过由于薛先生爱人在国外要过

　　一段时间才回国，故需要等一段时间才能办理过户!

　　张先生考虑到，一方面自身住房需求比较急迫，另一方面上海房屋涨价情况比较剧烈，且薛先生也答应签订

　　合同缴纳全部房款后，立马可以交付房屋并给其钥匙;

　　考虑再三的张先生在签订房屋购买协议后，没有办理过户，即将全款打给了薛先生;

　　二个月后，张先生已经在新家安顿妥当，张先生一直等待薛先生与其爱人一同前往房管部门进行房屋登记过

　　户;

　　但谁知，等来的是一个不认识的赵先生。赵先生告诉张先生，其已经给付250万元买下了该套房屋，且已经

　　与薛先生和其爱人在房管局将房屋进行了过户。现在赵先生是该房的所有权人，要求张先生立即搬离，有什

　　么纠纷可以找薛先生;

　　无奈张先生将薛先生起诉至法院，要求继续履行合同，且将赵先生列为第三人!

　　(那么法院将如何处理此种“一房二卖”的纠纷?以下前法官侯律师通过，引经据典，旁征博引为您分析案

　　例，等不急的小伙请直拉文尾获取正确答案。)

　　侯律释法

　　《中华人民共和国物权法》

　　第十七条规定：……除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　第一百零六条规定：……符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产

　　依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　最高人民法院 《全国民事审判工作会议纪要》(2011年)

　　16、数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、

　　合法占有房屋及其买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同再

　　主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。

　　郑州市中院《关于审理房屋纠纷民事案件适用法律问题的若干意见》

　　第六条规定：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，合同均为有效的，买受人要求继续履行，原则上按

　　照以下顺序确定应当继续履行的合同：

　　(一)已经办理房屋所有权转移登记的;但另一买受人已履行合同付款义务并已先行合法占有房屋较长时间

　　的除外;

　　(二)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;

　　(三)均未办理房屋所有权登记，又未合法占有房屋，应综合考虑合同成立的先后、各买受人付款数额的多

　　少等因素，公平合理的予以确定。

　　从以上三个层面的法律规定与法院审判意见可以明确得出：

　　首先：只要买房人是善意的均应当认定购买合同或者取得房屋所有权(房屋过户行为)有效!

　　其次，发生一房二卖要根据具体的情况按照顺位进行保护!

　　先保护已经在房屋所有权登记册上确认的房屋所有权人;

　　如果均未过户，保护实际使用并占有房屋的房屋购买人;

　　如果均未过户，且均未占有房屋，按照购房合同的签订先后顺序进行保护;

　　以上处理方案是综合我国法律规定，以及全国各地法院的普遍做法总结归纳而来!

　　法院裁判

　　薛某在与张某进行买卖合同签订且收取全部购房款后，又将房屋卖于赵某，且办理房屋所有权变更登记;

　　薛某存在恶意违约，但赵某以合理价款在不知薛某恶意隐瞒张某购房事实的情况下，购得房屋，且在房管部

　　门进行了所有权变更登记，已经合法取得该套房产的所有权，所有权取得方式合法;

　　而基于物权优于债权的原则，虽然薛某与张某所签订的买卖合同也是合法有效的，但因赵某已经合法取得该

　　套房屋的所有权，张某不能依据债权主张该套房屋的物权;

　　但薛某应当承担合同不能的违约责任和赔偿责任，考虑因薛某的违约造成两个月内房价上涨对张某确实造成

　　了一定购房差价损失，且张某搬离现住房屋需要发生一定成本，判令：薛某向张某返还200万购房款，且承

　　担违约赔偿责任45万元;

　　侯律释法

　　我国不动产采用登记制度，基本上不动产权证所载明的所有权人，即是物权范畴的所有权人;

　　物权的效力是对世权，通俗的说：登记册的登记效力极高!

　　一房二卖的情况在现实当中非常多见，房屋购买者一定要在购房时多家谨慎，在此提醒：

　　前期签订房屋购买合同一定要约定具体细节，特别是房屋不能如期交付或出现不能交付的违约条款;

　　要对房屋进行周边环境、质量等全方位的调查，务必到房屋所在环境现场入内进行实地检查;

　　房屋购置款应当分阶段进行给付，如果不能在近期进行房屋所有权变更登记，最好先行留置房屋所有权的相

　　关手续或发现情况不对要到房管部门进行“异议登记”;

　　发生纠纷应当尽快保全证据，提起诉讼维护自身合法权益!