东城区
2019/09/03 17:34:01 查看2036次 来源：侯高勋律师
事件概述
小周系老周之女，小周收入不高，但消费需求较高;老周在北京奋斗一辈子，虽有一定经济基础，在北京市
丰台区太平桥拥有自己的房产，但也无法长期满足小周的高消费要求;
小周在老周多次拒绝其要求后，把主意打到老爹的房子上;(典型的坑爹女~)
小周拿到了家里的户口本，不动产权证、老周的身份证，其在外面雇了一名和老周年龄差不多的老爷子，经
过乔装打扮，又与假老周签订了一份《房屋买卖合同》，且与假老周一同前往房管局，进行了房屋过户;
至此，小周取得了老周的房屋所有权证;当然这个并不是目的;目的是变现，小周知道把房子卖给别人是不
大可能(买房的肯定要看房);
小周找到专门作放款生意的翟某，小周与翟某签订《抵押(借款)合同》后，又前往房管局办理了房屋最高
额抵押登记手续，担保最高额为91万;
小周与翟某约定借款偿还细节后，翟某将91万元交付给了小周;小周只顾自己消费哪里还记得要还款的事情;
小周因逾期支付翟某利息，被翟某堵到家门口，这才导致以上“计谋”被揭穿，老周被气的“半死”;(遇
到坑爹闺女生气也没用，想想是自己生的就不气了!)
老周将小周、翟某起诉到法院要求确认《房屋买卖合同》、《抵押(借款)合同》无效，且要求变更房屋所
有权人;
(法院对此种情况将如何裁判?以下前法官侯律师通过，引经据典，旁征博引为您分析案例，等不急的小伙
请直拉文尾获取正确答案。)
侯律释法
《中华人民共和国物权法》
第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，
符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产
依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国合同法》
第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，
该合同有效。
第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利
益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
综合以上法律规定，可以得出：
恶意串通损害他人权益的合同无效!
无处分权人与他人签订合同，未经权利人追认，合同无效!
无权处分他人物权，权利人可追回，但第三人已经善意取得的除外!
庭审流程
老周诉称：
房屋过户行为自身根本没有参与，也不知道《房屋买卖合同》存在，当然应该认定无效;
翟某明知小周这种年龄根本不可能拥有房产，其不进行调查查实，与小周签订《抵押(借款)合同》存在明
显恶意，应当认定《抵押(借款)合同》无效;
请求法院判令：小周协助老周对系争房屋进行过户返还!
小周辩称：
小周在取得房屋所有权的情况下，才与翟某签订的借款抵押合同;
小周与翟某办理抵押借款手续等事情的时候，翟某并不知道小周与老周的事情;
小周不同意老周的要求;
翟某辩称：
已经将91万元按照《抵押(借款)合同》给付给了小周;
办理抵押登记的程序和手续完全符合法律规定，翟某否认知道老周和小周之间的事情;
房屋所有权人只能依照房管局的公示为准，即便所有权存在争议，但翟某作为善意第三人，不应承担丧失抵
押权的风险!
法院审理认为：
小周恶意串通他人签订《房屋买卖合同》，损害了老周的物权利益，应当认定合同无效;
小周并非系争房屋所有权人，其与翟某所签订《抵押(借款)合同》的行为属于无权处分，无权处分行为需
经权利人追认合同才有效，显然本案所有权人老周并未追认;应认定《抵押(借款)合同》无效;
老周诉称翟某为恶意第三人并没有切实证据予以证实，法院对此观点不予采信;
翟某支付了91万合同约定借款，虽抵押借款合同无效，但并不影响翟某善意取得系争房屋的抵押物权!
在抵押物权消灭前，房屋所有权不宜做出变更!
侯律评析
也许有些朋友对法院的判决不太理解，请看如下解析：
物权具有无因性，不因原因的无效而宣告物权无效，我国法律对传统物权无因性做出了限制，即恶意的行为
不受保护，但保护善意第三人;
物权包括：所有权、用益物权、担保物权三种;
法院判决，所有权不发生转移，因为小周与假老周完全是恶意的;但是担保物权即本案中的抵押权设立有效，
因翟某是善意第三人!
《抵押(借款)合同》无效，并不影响担保物权的设立!
总的来说，不还钱，债权人翟某就可以行使抵押权!
一定要保管好自己的房屋手续，避免坑爹孩子玩“坑爹游戏”!
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