拆迁律师总结——签订国有土地房屋征收补偿协议应注意的事项

　　我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。”

　　国有土地上房屋征收是房屋征收部门在市、县级人民政府作出房屋征收决定后，依据城市建设规划要求进行的，具有国家意志性与强制性，被征收人在房屋征与不征问题上，被征收人与房屋征收部门没有协商的余地。一旦市、县级人民政府作出房屋征收决定，被征收人必须与房屋征收部门签订房屋征收与补偿协议。

　　然而房屋的征收毕竟涉及到被征收人的房屋所有权，进而会影响到被征收人本人及其家属的生存、生活问题，所以政府在房屋征收中规定了签订征收补偿协议一项，以期在房屋征收过程中尽可能多的体现与尊重被征收人的自由意志。在国有土地房屋的征收中，被征收人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议是拆迁过程中重要的一环。若双方无法达成征收补偿协议，则会造成房屋征收过程的中断。

　　虽说《国有土地上房屋征收与补偿条例》赋予了被征收人与房屋征收部门协商的权利，但是房屋征收部门基于多方面因素的考虑，可能会导致被征收人无法完全享有该权利。于公，房屋征收决定的作出是考虑到保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，房屋征收补偿协议未达成甚至拖延会造成公共利益的损失，也会影响到地方政府的财政收入，给政府工作及财政方面带来巨大的压力。于私，房屋征收程序的不顺畅与拖延，可能会影响到地方官员的利益。所以，在当前我国政府工作人员素质不高、行政行为缺乏监督的情况下，房屋征收部门可能会采取欺诈、胁迫、乘人之危等方式或手段，迫使被征收人非基于自身意志而签订征收补偿协议。

　　我国《民法通则》及《合同法》中规定了民事行为无效以及民事合同无效的几种情形，然而，房屋征收补偿协议的性质在我国仍未有定论，既涉及到被征收人的意思自治，又涉及到政府部门的行政介入，故现阶段的房屋征收补偿协议无法直接适用民事合同无效的规定，同样也无法适用民事合同可撤销可变更的规定。

　　结合民事合同无效的情形以及房屋征收补偿维权的实践，拆迁律师总结出以下几条可以认定房屋征收补偿协议无效的情形。

　　一、签订协议的当事人双方身份出现了法定无效的情形，导致整个协议都无效。

　　1、房屋征收部门与无民事行为能力或者限制民事行为能力的被征收人签订的拆迁协议无效。

　　2、房屋征收部门与非被征收人订立的房屋拆迁协议无效。

　　3、代理人超越代理权限或者无代理权所签订的拆迁协议无效。

　　二、房屋征收补偿协议内容违反法律法规规定的强制性规定而无效，这种情况下可能整个协议无效，也可能仅仅是部分条款无效或者个别条款无效。

　　三、签订的手段违法，一方当事人以欺诈、胁迫、暴力等方式，使对方在违背真实意思表示的情况下所签订的房屋征收补偿协议无效。这在实践中主要是房屋征收部门以给被征收人或者其近亲属的的生命健康、财产安全进行威胁，迫使被征收人在违背真实意思表示的情况下签订协议。具体到个案中，协议是否有效还需要经过法院审理判决认定，一方无权擅自解除合同。

　　四、房屋征收部门和被征收人相互勾结，有意规避有关法律的规定，用合法的形式来掩盖非法目的而订立房屋征收补偿协议无效。

　　在国有土地上房屋征收的过程中，被征收人一方处于相对弱势的地位，被征收人想要维护自身合法权益，使自己的权益不受侵犯或者少受侵犯，就应该把握这为数不多的，能够与政府部门沟通的机会。所以，被征收人就补偿协议一项应注意以下问题：

　　首先，在签订补偿协议时，注意协议内容及细节。第一，明确补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。第二，补偿款的支付时间及支付方式。第三，明确安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。第四，如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。第五，明确违约责任。第六，明确补偿协议的履行顺序。第七，注意审查是否有对自身不利条款。房屋征收补偿协议因涉及到多户被征收人，所以大多数情况下采用格式合同的形式。在格式合同中易出现加重被征收人义务、排除被征收人权利的现象，需要被征收人注意。

　　其次，在签订补偿协议后，若房屋征收部门不按协议履行义务，被征收人可以依法提前诉讼。

　　无论在签订补偿协议过程中，还是在签订之后，被征收人应提高证据意识，注意证据的搜集与保存。同时，若感觉自己难以与政府部门协商或无法维护自身利益，则应及时寻求专业律师的帮助，避免损失的持续扩大。