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房子赠与直系亲属免个税,真的更省钱吗?

2019/11/19 15:19:30 查看:842次 来源:许琦翔

  6月25日,《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》一经发布,微博话题#房屋无偿赠与子女免征个税#就登上了热搜榜单。

  是否通过赠与的方式把家产过渡给子女比买卖和继承更划算?

  当然不是!

  治家以房产的传承为例,帮您从房产转移的时间、成本、子女的后续利益进行分析,在继承、买卖、赠与中帮您挑出最适合您的房产传承方案。

  一、房产转移的时间

  父母把房产过渡给子女通常基于两个目的:一是为了给孩子累积财富,二是家产的传承。

  累积财富型

  许多父母为孩子准备房子是为了给孩子提供财富保障,这种情况下通常要考虑两个问题:

  1.子女目前的婚姻状况

  如果赠与房屋时,子女是单身的,一般不会引起较大争议。但对于已婚子女来讲,从家长的角度,则会有更多考虑。

  因为婚姻法规定,遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产是夫妻一方的财产,不是共有财产。

  从保护自己儿女的角度,很多父母都想给自己子女一方,但考虑到不要影响小夫妻关系,则又要兼顾到媳妇、女婿。

  治家认为,如果心存犹豫,则建议不要现在就转移房屋所有权,而是通过立遗嘱的方式,将未来的房产归属固定。等自己百年之后,子女可以顺利的继承自己的房产。

  2.子女名下有没有房产

  现在条件较好的家庭,婚前就会给子女买房,如果夫妻双方在婚前各有一套房的话,两人结婚后就有两套房。

  这时如果父母通过赠与或买卖的方式将自己的房产的一部分或全部都赠与给已婚子女的话,小夫妻名下就有三套房,这就有可能限制了未来子女的购房资格。

  以福州目前的限购政策为例:

  本市户籍已有2套房,外地户籍已有1套房,如果属于无法提供2年内连续1年个税社保的外地人,限购144平以下房产,且除本地户籍第一套房外,其他房产不动产证要满2年才可交易。

  虽然父母好心将房屋给了子女,却给子女购置新房造成障碍,这就得不偿失了。

  这种情况下,给子女累积的财富没有必要即时登记在子女的名下,通过遗嘱来为子女预存下这份财产,也能够为自己和子女的未来生活增添更多的可能性。

  家产传承型

  大部分父母在百年之后都给子女留有一套房产。

  可能是通过遗嘱的方式确定了房产的继承者,也有可能父母在生前并没有订立下有效的遗嘱,那么房产就会通过法定继承的方式分配给法定继承人。

  如果父母只有一个孩子,继承的时候一般不会有什么争议。

  但是如果父母有多个子女,父母希望通过遗嘱将房产留给偏爱的某些子女,或者在奉养父母方面出力多的某些子女,势必会造成未来其他子女对遗嘱效力的质疑,导致子女间的讼争。

  所以,为了减少父母过世之后兄弟姐妹之间不必要的纷争,可以在父母生前就把房产通过赠与或买卖的方式过户给子女。

  二、房产转移的成本

  房产转移的成本主要是指税收成本。房产交易过户涉及的税种主要有契税、增值税、个人所得税、土地增值税,加上印花税之类的税费。

  6月25日,财政部、税务总局联合印发了《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》。

  公告指出,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

  不过,符合以下3种情形的,对当事双方不征收个人所得税:

  (一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

  (二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

  (三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

  简单来说,无偿受赠房屋要缴纳个税。

  但无偿赠与子女等直系亲属,子女继承房产,是不用缴纳个税的。

  公告发布的当天,微博话题#房屋无偿赠与子女免征个税#就登上了热搜榜单。

  这是意味着把房子赠与子女不需要缴任何税吗?

  当然不是!

  房子无偿赠与子女只是免征个税,其他税费并不能免。而且房产用赠与的方式给子女反而是税费比较多,相较买卖、继承来说并不划算。

  那么,赠与、买卖、继承三种把房产过渡给子女的手段,到底哪一种从房屋转移成本上来说更划算呢?

  下面我们通过一个案例具体计算一下(以福建的现行税收政策为参考)。

  福州户籍的小方名下没有房产,小方的父母有一套“满五唯一”(家庭生活自用五年以上唯一住房),90㎡以内,价值150万元,父母通过赠与、买卖、继承的方式把房产转移给小方,分别需要交多少税费呢?

  注:各地政府的契税、增值税及附加税的规定都不一样,此处参考福建现行的税收政策。

  1.赠与

  150x3%(契税)+150x0.05%x2(印花税)=4.575万元

  注:印花税双方都要交。

  2.买卖

  150x1%(契税)+0(个人所得税)+0(增值税及附加税)=1.5万元

  注:“满五唯一”个人所得税、增值税及附加税均免征。

  3.继承

  150x0.05%(印花税)=0.075万元

  由此可见,在这3种方式中,单从小方获得这套房产的成本来看,继承的成本最低,买卖其次,赠与的成本最高。

  三、子女的后续利益

  后续个税的差异

  传承房产的时候不能光看当下需要缴纳的税费,还需要考虑取得房产以后准备怎么处置。如果是打算再卖房的话,就要考虑后续个税缴纳的差异了。

  《个人所得税法》第十二条

  纳税人取得利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得和偶然所得,按月或者按次计算个人所得税,有扣缴义务人的,由扣缴义务人按月或者按次代扣代缴税款。

  目前,房屋转让所得税的征收一般有两种方式:

  查验征收方式:纳税人能够提供房屋原值等费用发票

  个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%

  核定征收方式:纳税人不能提供房屋原值等费用发票

  个人所得税=计税价格×1%

  前述案例中,假设小方的父母购房时花了80万,小方获得房产时,房产价值150万,在房价涨到300万的时候想要再卖出去,要交多少个人所得税呢?

  1.买卖

  通过买卖方式取得的房产,有转让对价,再次转让的,个人所得税按照查验征收方式征收,即仅需对从父母手中购入后产生的150万(300-150)差价征税。

  2.赠与和继承

  通过继承和赠与取得的房产,对小方只能沿用父母购房时的80万成本价,即需要对父母购房时到自己卖出时的差价220万(300-80)征税。

  除了税收外,赠与或继承方式还有可能要涉及到公证,公证费用一般会在房价的3%左右,所以这也是需要考虑的成本。

  买卖可以办理房贷

  1.买卖

  通过买卖从父母手中取得房产,可以办理房屋贷款,以家庭为单位的话,家中就多出了一笔通过贷款得到的可支配利益。

  2.赠与和继承

  赠与和继承因为没有款项的往来,也就不存在贷款的问题。

  赠与、继承、买卖,在不同的现实情况中有相应的最优选项,还须结合自身情况具体确定。

  简单来说:

  依法继承需要缴纳的税费最少,最省钱。

  如果父母健在,房子不考虑再次销售的,一般来说,赠与比买卖划算。

  如父母健在,房屋考虑再次交易且房屋满五唯一的,买卖比赠与划算。

  如果还有疑问,联系许律师,可以免费咨询~

  为您量身打造最适合您和家人的财富传承方案~


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