案例解析：土地分割转让应达到哪些条件？

　　土地使用权分割转让纠纷中，转让宗地面积和四至应当具体明确，合法机构作出的宗地图和宗地界址坐标。同时应落实相关案件判决后是否能够执行。

　　案情简介：2017年11月17日，景公司与信公司签订《合作开发协议书》，双方就一地块进行合作，景公司开发建设80%土地，信公司开发建设20%土地，并就合作模式、项目实施、收益分配、风险费用承担等事项进行了约定。合同签订后以信公司名义参加招投标，2018年1月信公司获得《国有土地使用权证》。2018年5月，景公司与信公司签订《合作开发协议相关手续的交接确认书》，双方对工作交接、手续办理、财务约定、公司公章及证件的保管、清障处理、施工队伍处理等进行了约定。然而，自2018年5月起，信公司突然以景公司未按照合同约定支付清障费，通知营销策划公司要求停止对景公司开发项目的营销工作，清退景公司工作人员;向财务科发布《通告》，要求停止景公司使用开发专用账户，停止办理景公司开发项目的所有支出;登报公示信公司空白购房协议及加盖财务专用章的收据不慎遗失，声明作废。2018年6月底，信公司向景公司发送律师函，要求解除《合作开发协议书》。

　　相关案例：

　　原告诉讼请求应当具体明确，涉及土地使用权分割转让，应当明确宗地面积和四至，并提供合法机构作出的宗地图和宗地界址坐标。原告向本院提供的受让土地分割图系自行制作，该分割图上标明原告受让面积为4.96亩左右，数字不确定;四至说明不明确不规范。原告第一项诉讼请求“判令被告履行《出售土地付定金的协议书》，将位于湾里区21号东面约26亩工业用地(合同总价格910万元)其中的约4.96亩土地价值173.6万元交付给原告”没有达到具体明确之要求，不符合民事起诉条件。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款规定，裁定驳回原告刘桃英的起诉。【(2017)赣01民终822号】

　　张井侠、胡萍、胡彬、胡廷、胡明志诉讼请求应当具体明确，涉及土地使用权分割转让，应当明确宗地面积和四至，并提供合法机构作出的宗地图和宗地界址坐标。关于原告主张的2.3亩土地及厂房的具体位置，张井侠等原告在诉状中要求确认的2.3亩土地位于辰金公司名下(2006)第06376号土地使用权证上，后又表示要求确认的2.3亩位于辰金公司名下(2006)第06000号土地使用权证上，并称在宗地图上可以看出位置及范围，但其向法院提供的其所主张的土地位置、范围均系其自行制作，四至说明不明确、不规范。张井侠等原告的诉讼请求没有达到具体、明确之要求，故其起诉不符合民事起诉条件。据此，一审法院裁定：驳回张井侠、胡萍、胡彬、胡廷、胡明志的起诉。【(2019)苏11民终2612号】

　　律师观点

　　1、若在合同中约定达到某种条件进行土地分割转让，应同时明确约定分割土地的面积和四至，并附合法机构作出的宗地图和宗地界址坐标。

　　2、要解决土地分割转让这一问题，不仅要准备好庭审中的材料，还要落实判决后是否能够执行，既按照现阶段工程进展相关部门是否能够办理分割转让手续。

　　根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”因此，在案件资料准备阶段，专案小组至当地自然资源局进行咨询，了解到案涉工程现阶段已经进行了建设，此种情况应属于在建工程分割转让，应当满足《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。同时在申报分割转让的文件中，须有土地管理部门委托合法机构出具的测绘图和规划部门意见。