案件解析：高效、负责是律师提供法律服务的关键

　　当事人委托律师代理案件，最终目的是为了能够有效的解决纠纷，维护自身合法权益，所以，律师在接受委托后能够高效、及时回应，认真负责提供有效解决策略至关重要。

　　2018年7月，小编协助豪才所周长鹏主任办理了一合资、合作开发房地产合同纠纷案件，下面小编从服务及法律分析两方面与大家分享一下从周主任身上学习的办案经验。

　　一、案情简介

　　2017年11月17日，景公司与信公司签订《合作开发协议书》，双方就一地块进行合作，景公司开发建设80%土地，信公司开发建设20%土地，并就合作模式、项目实施、收益分配、风险费用承担等事项进行了约定。合同签订后以信公司名义参加招投标，2018年1月信公司获得《国有土地使用权证》。2018年5月，景公司与信公司签订《合作开发协议相关手续的交接确认书》，双方对工作交接、手续办理、财务约定、公司公章及证件的保管、清障处理、施工队伍处理等进行了约定。然而，自2018年5月起，信公司突然以景公司未按照合同约定支付清障费，通知营销策划公司要求停止对景公司开发项目的营销工作，清退景公司工作人员;向财务科发布《通告》，要求停止景公司使用开发专用账户，停止办理景公司开发项目的所有支出;登报公示信公司空白购房协议及加盖财务专用章的收据不慎遗失，声明作废。2018年6月底，信公司向景公司发送律师函，要求解除《合作开发协议书》。

　　2018年7月，景公司委托山东豪才律师事务所代理本案第一审诉讼、调解，山东豪才律师事务所委派周长鹏律师、张洁律师、申秋律师代理本案。

　　二、制定诉讼策略，全面分析很重要

　　本案其中一个争议焦点为“信公司是否应按照合同约定将景公司占用土地分割转让给景公司”。那么达到何种条件，法院会支持土地分割转让?

　　为了支持案件观点，确定诉讼策略，在准备相应资料时，专案小组查询了相关的案例：

　　原告诉讼请求应当具体明确，涉及土地使用权分割转让，应当明确宗地面积和四至，并提供合法机构作出的宗地图和宗地界址坐标。原告向本院提供的受让土地分割图系自行制作，该分割图上标明原告受让面积为4.96亩左右，数字不确定;四至说明不明确不规范。原告第一项诉讼请求“判令被告履行《出售土地付定金的协议书》，将位于湾里区21号东面约26亩工业用地(合同总价格910万元)其中的约4.96亩土地价值173.6万元交付给原告”没有达到具体明确之要求，不符合民事起诉条件。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第三项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款规定，裁定驳回原告刘桃英的起诉。【(2017)赣01民终822号】

　　张井侠、胡萍、胡彬、胡廷、胡明志诉讼请求应当具体明确，涉及土地使用权分割转让，应当明确宗地面积和四至，并提供合法机构作出的宗地图和宗地界址坐标。关于原告主张的2.3亩土地及厂房的具体位置，张井侠等原告在诉状中要求确认的2.3亩土地位于辰金公司名下(2006)第06376号土地使用权证上，后又表示要求确认的2.3亩位于辰金公司名下(2006)第06000号土地使用权证上，并称在宗地图上可以看出位置及范围，但其向法院提供的其所主张的土地位置、范围均系其自行制作，四至说明不明确、不规范。张井侠等原告的诉讼请求没有达到具体、明确之要求，故其起诉不符合民事起诉条件。据此，一审法院裁定：驳回张井侠、胡萍、胡彬、胡廷、胡明志的起诉。【(2019)苏11民终2612号】

　　因此，若在合同中约定达到某种条件进行土地分割转让，应同时明确约定分割土地的面积和四至，并附合法机构作出的宗地图和宗地界址坐标。

　　另外，在对这一问题进行讨论时，周主任提出要解决土地分割转让这一问题，不仅要准备好庭审中的材料，还要落实判决后是否能够执行，既按照现阶段工程进展相关部门是否能够办理分割转让手续。

　　根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”因此，在案件资料准备阶段，专案小组至当地自然资源局进行咨询，了解到案涉工程现阶段已经进行了建设，此种情况应属于在建工程分割转让，应当满足《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。同时在申报分割转让的文件中，须有土地管理部门委托合法机构出具的测绘图和规划部门意见。

　　三、高效、负责是律师提供法律服务的关键

　　案件属于合资、合作开发房地产合同纠纷，标的额大约三亿左右，纠纷不解决，工程无法顺利进行，工人无法开工，工期要延后，这样的案件，委托单位的损失每日就有几十万，可想而知，委托人内心的急切，效率低下就是作为律师最大的失误。

　　(一)提供法律服务，高效率回应是关键

　　周主任接受委托后，立即成立专案小组，采取诉讼和非诉同时并进的策略推进案件。

　　2018年7月5日，与委托单位法定代表人见面了解案件事实、接受委托后，在周主任带领下组成案件小组，整理案件证据材料，查找相关案例及法律法规，对案件进行讨论;起草法律意见书并向委托单位反馈;因案件涉及标的额较大，需要进行财产保全，小组当天联系保险公司查找合适的保全保险。

　　2018年7月6日整理委托单位补充的证据材料、装订成证据册，起草起诉状、财产保全申请书，联系当地法院查询管辖范围确定管辖法院。

　　2018年7月8日，到菏泽市调取工程相关的手续文件。

　　2018年7月9日，到法院立案。

　　立案后，建议委托人及时联系营销策划公司回收相关资料，联系相关人员对项目的实际施工情况进行谈话，制作谈话笔录，必要时出庭作证;向信公司派遣至景公司项目的工作人员发送律师函，解除其相应职务，要求返还项目相关文件。

　　案件经3次法庭调查，2次庭审，多次谈判。经过积极努力，景公司与信公司最终达成和解协议，双方撤诉。

　　从接受委托到案件立案用时4天，其中，小组讨论3次，整理证据材料600页，装订证据册4册，联系保险机构3家，起草、修改起诉状、诉讼保全申请书5次，制定诉讼方案2套，小组成员工作超过凌晨的2天。每一步进展都及时通过微信群、电话向委托单位法定代表人汇报，确保委托人知悉案件进展。豪才律师做到及时高效回应，制定合理策略维护委托人合法权益。

　　(二)认真、仔细、负责才能最大程度维护当事人合法权益

　　一册册装订整齐的证据材料是豪才律师开庭的特色、也是豪才律师与法官、当事人沟通的桥梁。每一个案件每一阶段都有相应的证据册，无论是我方的证据材料，还是对方提供的证据材料，豪才律师都会进行整理装订：

　　一是为了为法官提供便利，方便阅卷;

　　二是为了方便在开庭审理过程中证据资料的查找;

　　三是为了方便委托人归档。

　　每次法庭调查或者开庭后，案件团队会对庭审情况进行复盘，就案件思路、庭审表现进行讨论，并制作《开庭报告》发送给委托人;若委托人有新的证据或者新的信息来所讨论，豪才律师会制作相应的谈话笔录，对相应信息进行分析，并向委托人告知下一步工作建议。

　　律师工作是为委托人服务，工作目的是通过自身的行为维护委托人的合法权益。只有认真、负责、仔细才能最大程度维护当事人的合法权益。

　　(三)前期的积累最终总有回报

　　本案的委托过程隐含着一段贯穿18年的机遇。总结来讲，就是18年前还是小律师的周主任，因一案件与人合作，又因表现突出，让人记忆深刻。18年后，合作伙伴已成景公司的法务总监，遇到案件后第一时间想起的便是周主任的专业、认真。经多方打听后，找到周主任的住处，在因工作时间家中无人刚要放弃时，遇到物业打扫卫生的阿姨，由此才与周主任取得联系。这就是这个故事的背景，就是那么多巧合与不可思议。

　　想当年，周主任初出茅庐、非专科出身，若是不努力，表现平平无奇，便失去了一个信任他的合作伙伴;18年时间很长，足以使人放弃、转业，也足以使一个人提升、做到专业，如果不是18年依然不断提升、坚持，也许就没有今天的周律师，没有今天的豪才所;如果不是一直与人方便，让物业阿姨记忆深刻，也许就失去了再次联系的机会，从而失去了一个教人励志的案件。所以，前期的积累最终总有回报，只要肯做，说不定机遇就在其中。