您买房时，关注了商品房的内外不利因素了吗？

　　前言

　　在房地产开发早期，开发商因红线外噪音、空气污染、交通不便、红线内的绿化变更、规划调整等因素而遭遇了大量客户投诉甚至起诉。开发商为了规避此类问题，在销售宣传时即全面向客户说明，从而避免后续出现投诉/起诉等被动的局面。下面我们从红线内外不利因素的基本类型，商品房买卖合同双方的不同角度以及司法实践的处理来展开。

　　红线内外的不利因素

　　1、红线内包含以下不利因素：

　　可能产生噪声污染的：小区内市政规划路、地面集中停车场、机动车出入口、自行车棚、运动游戏场所、水泵房、变电室、排烟管道、学校、幼儿园等;

　　可能产生异味的：垃圾中转站、化粪池、公厕等;

　　可能产生电磁辐射的：变电室、配电房、通讯发射(接收)装置、高压线路等;

　　可能影响环境的：集中餐饮等商业配套、居委会(社区工作站)、物业服务用房、警务室等办公处所等;

　　可能影响正常生活的：煤气站、供暖站、设备用房等。

　　2、红线外一般指距离红线1000米以内，而相关不利因素包括以下：

　　噪声：机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、车站、货场;

　　恶臭：垃圾场、污水河/塘、屠宰场、皮革场、养禽/畜场、动物园;

　　污染：造纸厂、化工厂、橡胶厂、废品站、产生烟雾和扬尘的场所;

　　宗教：庙宇、教堂、清真寺;

　　禁忌：殡仪馆、火葬场、公墓、监狱或看守所、刑场、核电站、油气库站;

　　辐射性：高压线路、微波信道、无线通讯基站;

　　环境变迁：规划中的公路、铁路、高架桥建设;绿地、睡眠、树林等改变现状。

　　二、目前现状

　　开发商方面：随着时间的推移，开发商通常会通过内部流程强化及外部公示来尽量避免相关风险。内部流程强化包括：首先在项目调研阶段掌握清楚并请专业机构测试，取得科学数据;在规划设计阶段具体落实，在市场推广阶段确保销售材料(物料)已经包含全部内容，对销售员进行培训;合同定稿前，加入相应补充条款;开盘前，内部检查布置，必要时请公证机关进行现场公证。

　　购房者方面：普通购房者心里存在多样性。投资客或者摇摆不定、特殊要求的购房者当发现对应商品房并不能满足其要求，一般会通过不利因素未告知(开发商存在欺诈行为)要求解除合同及承担违约责任或赔偿损失等。

　　三、司法实践

　　由于商品房买卖合同存在认购、草签合同、合同网签、合同履行等多个阶段。不同阶段，对于购房者以不利因素提出解除合同等诉讼请求，司法实践的处理结果并不完全相同。

　　认购阶段：

　　案例一：(2017)鄂0116民初1881号。法院认为原告方昊、方年想与被告龙鼎置业公司签订的《武汉市商品房认购协议》系双方真实意思的表示，其内容未违反国家法律、法规的强制性规定，属合法有效合同。双方均应依约履行。二原告以欲购房屋窗户下没有设置公共地上停车位，实际规划成了绿化带，且在房屋旁边设置了地下车库通往地上的公共楼梯，与被告承诺的情形不一致为由，意欲解除合同，但该理由并非双方约定的合同解除的条件。同时上述的情况并不会对原告购买房屋用于居住产生实质影响，被告并无违约之处，不存在法律规定的合同的法定解除的情形。故对原告的诉讼请求，法院未支持。

　　案例二：(2016)粤0112民初6728号。原告以不利因素提出解除认购协议，二审法院认为，谢圣昌在签署《广州万科里享花园认购书》时，确认金某公司已向其明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、该物业一户一图及法律法规规定应明示的其他文件、证书及不利因素提示，其声明已阅悉并同意上述明示的合同文本、补充协议、图纸、收费项目和其他文件、证书及不利因素提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解;再次，原告作为完全民事行为能力人，其在《广州万科里享花园认购书》上签字表明其接受《广州万科里享花园认购书》条款的约束，现其未按照约定履行签订《商品房买卖合同》及支付首期房款的义务，应当承担相应的法律后果。因此，谢圣昌主张金某公司退还购房定金20000元无理据，法院并未支持。

　　合同履行阶段：草签合同后，商品房买卖合同已生效，双方法律关系已形成。

　　(2018)鄂0116民初4501号。关于被告是否应向原告支付电梯不能到达地库的补偿款30000元?法院认为，虽然涉案小区规划设计和原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》中均未明确载明电梯应到达地库，但从房屋的使用功能、建设成本、居住环境等因素考虑和其他楼栋电梯能够直接到达地库的房屋相比，涉案房屋未安装直达地库的电梯，不可避免的给业主的生活造成不便，对房屋的价值产生影响。对原告来说，电梯不能直达地库属于选购房屋时的不利因素，被告在销售过程中应当基于诚实信用原则作出明示，但被告在合同签订过程中却隐瞒了该事实。综上，基于诚实信用原则，并从公平角度出发，结合当地房地产行情及本案实际，法院认为被告应向原告作出适当补偿，补偿标准本院酌定以房屋成交价的1%为宜，即被告应向原告支付补偿金8395.11元(839511元×1%)，超出部分法院不予支持。

　　(2019)鄂01民终2823号，该案上诉后，二审法院认为：本案争议的焦点问题有二：一是汉江宏远公司是否应承担电梯不能直达地库的赔偿责任……关于第一个焦点问题，双方权利义务的基础是双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，该合同并未约定电梯直达地下车库，且尤智琦并未拿出证据证实国家有将电梯未直达地下车库列为房屋销售应当提醒的不利因素的相关规定。因此，尤智琦的该项主张既没有合同依据，也没有法律依据。二审法院未支持任何赔偿。

　　综上所述，在司法实践中开发商只要尽到的足够多的告知义务(例如合同明确载明不利因素条款、销售案场展示牌及提示语、销售员培训话术、对案场进行公证等)，同时不利因素并没有对商品房买卖合同目的——购买者的居住产生严重影响的，法院一般不会支持购房者以此为由退房(解除合同)或要求开发商承担赔偿责任。

　　备注：由于二手房的周边现状已成型，不存在购房者不知情的情况，所以此文不再累述。