铺面转租活跃转让费需慎重

随着商业繁荣，铺面租赁市场也十分活跃，铺面经常经过多次转租，出租人、承租人、次承租人的关系越来越复杂，其中铺面转让费经常引发纠纷。

2008年11月1日，原告陈向梅与第一次承租人李建签订了《房屋租赁契约书》，原告将其所有的位于武宁县交通东路某某号的商铺出租给李建，双方约定租期为2008年11月1日至2010年11月1日，月租金800元，另收取押金800元。2010年5月18日，经被告张华伟与李建协商，李建同意将商铺转租给被告，并征得原告同意。期间，被告向李建交纳了24000元转让费、剩余租期的租金4000元和押金800元。2010年11月1日，原、被告另行签订了《房屋租赁契约书》，约定租期为2010年11月1日至2012年11月1日，租金为12000元／年，押金为800元。租赁期满后，原告要求被告返还商铺，被告拒不返还。为此，原告诉诸法院。

一审认为，首先，本案系租赁合同纠纷。租赁期限届满，承租人应返还租赁物。故原告要求被告返还商铺，符合法律规定，该院予以支持。对于原告要求按18000元／年计算租赁期满后至返还之日止的租金的诉讼请求，该院认为，租赁期限届满后，被告继续占用商铺，应给付占用铺面租金损失，损失标准按原合同约定的年租金12000元计算至返还商铺之日止。其次，对于被告提出的原告应赔付转让费24000元的抗辩意见，该院认为，原告虽同意转租，但转让费系被告与原承租人李建协商，且转让费由原承租人收取，转让费与原告无关。被告主张要求原告给付转让费，无事实和法律依据，该院不予支持。

铺面转让费在某些地区形成了交易习惯，但我国法律对铺面转让费具体问题没有明文规定。通过本案可看出，转让费中存在一定商业风险，次承租人因铺面被出租人收回导致无法再次转让而损失转让费，甚至有些承租人在明知该铺面难以持续经营，单独或与出租人联合将经营风险转嫁给次承租人，这是违背法律上公平、诚实信用原则的。鉴于此，法官建议当事人慎重对待铺面转让中的转让费问题，次承租人最好与出租人、上手承租人事先约定好转让费条款，避免纠纷和损失。