《房屋预售合同》实际面积与暂测面积不符的案例思考

案例情况：X年X月X日，由A开发商作为甲方（卖方）与B女士作为乙方（买方）签订预售合同，部分约定内容如下：第二条，乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为117平方米，其中套内建筑面积为109.49平方米，公用分摊建筑面积为7.51平方米；该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二。第三条，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币33,443元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为3,912,828元。第五条，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1.按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2.甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3%（包括3%），不向乙方收取超过部分的房价款，甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过－3%（包括－3%），乙方有权单方面解除本合同，乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。

但交房时，根据实测报告，系争房屋套内面积109.49平方米，分摊系数.091642，公摊面积10.03平方米，建筑面积119.52平方米。即套内面积与暂测数据一致，但公摊面积则多出了2.52平米，A开发商据此向B女士收取了差价84276元。B女士因此向法院起诉。

此类案件的主要特点为，预售合同中的暂测面积与实际交付面积相差在3%以内，但实际增加的面积，却全部或绝大部分是分摊面积，导致房屋购买者需补缴房款，但实际居住的套内面积却没有任何增加，产生争议。且此类案件往往都是同一开发商下的多个住户皆存在同类问题。

由于预售合同约定的是“除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理”，双方据此分别提出了不同的法律法规。其中《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、建设部制定的《商品房销售管理办法》规定的处理方式均与预售合同一致，即误差在3%以内多退少补；误差超过+3%，超过部分不得收取房款；误差超过-3%，购房者有权单方面解除合同。但《上海市房地产转让办法》则规定，因按照本办法条款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。不同的法律、规章之间确存在矛盾，根据目前上海法院判例，法院倾向于认为《上海市房地产转让办法》不能优先于效力等级更高的法律、法规、规章的适用，即上文所述《商品房销售管理办法》及《司法解释》，从而认定房屋面积误差在3%以内属于合同约定的合理范围，应多退少补。

笔者认为，法院对于该合同约定内容的认定，并无不妥，但结合目前的房地产销售实际情况，提出以下几点思考及建议：

1. 近几年由于部分城市严控一手房价，导致了新房与二手房的倒挂，表现为同一地段，新房预售价格反而比二手房便宜。为了变相地提高房价及利润，开发商往往采用各种各样的手段进行操作，如将部分房价转嫁到精装修的装修款上，收取高额“喝茶费”，以及如本案所示的，将公摊面积做大，降低“得房率”。在处理此类案件时，除了针对预售合同本身的认定之外，也应该考虑同一房产项目下其它房产的交付情况。如果同一小区内的不同房产，有面积增多，也有面积减少的情况，应当认定为是在房屋建造过程中的合理误差。但如果同一小区内所有的房产均较预售合同暂测面积增多，且增加的均是公摊面积的话，则应考虑是否为开发商的恶意行为。
2. 公摊面积增多而套内面积不变，本质上是“得房率”的缩减，在一些得房率较高的房产销售过程中，该指标往往是销售的一大卖点，并可能展示在广告、宣传彩页、销售话术中。但预售合同都是按照统一的模板签订，一般不会额外约定得房率。消费者在购买房产时，应关注销售所获得的信息与合同包含信息的区别，必要时要提前固定相关证据。
3. 目前房产公司在销售时一般都采用统一的《预售合同》，尽管从合同本身的签订来说，双方都拥有对合同进行修改、补充的权利，但普通的消费者往往不了解房产交易过程中的潜在风险，并对合同文本提出修改意见。且在房产销售过程中，消费者本身处在弱势地位，很难做到与开发商就合同细节进行平等地协商。因此《预售合同》应当被认定为“格式条款合同”，在销售过程中，销售方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。必要时，可以对销售人员做出规定，可参照借鉴保险合同销售过程中的“录音录像”要求，对整个合同签署过程进行固定确认。

由于前几年房价整体处于上升通道，房地产销售过程中的小纠纷、小瑕疵往往因房产的增值而掩盖。很多业主在购买房产时，尽管发现了问题，但由于房价的快速增长，购房者获得了较大的房产增值收益，小问题就变得无足轻重了。而随着近几年房价的调控越来越严格，国家坚持“房住不炒”的定位，房地产交易环节的一些问题逐渐开始凸显并集中爆发，比如精装修房的装修质量问题，销售环节的夸大宣传等。本文谨以其中一小点进行阐述，希望在房地产行业的转型发展过程中，逐步提升法律服务者的参与率，细化相关的立法、司法解释，为众多使用毕生积蓄购房的消费者提供法律保障。