拆迁安置房买卖法律问题

　　目前接到多起购买拆迁安置房的当事人咨询，主要是因房价增长，卖方想违约或者加价，有鉴于此，提供一篇案例及分析，对咨询者的疑问作出解答。

　　【案情回顾】

　　2005年，被拆迁人朱某委托其朋友侯某将拆迁安置房作价20万元售予陈某，约定朱某取得房产证后两月内办理过户手续。2017年8月，该房取得房产证。2017年9月，陈某要求要求朱某办理过户手续，朱某以现在房屋费价值高达200万为由拒绝办理过户手续，无奈之下，陈某将朱某诉至法院。

　　【裁判要点】

　　违约责任。朱某未按合同约定在取得房产证后两个月内与陈某办理过户手续，属于朱某未全面履行合同的附随义务，依约应承担违约责任。

　　【律师提醒】

　　被拆迁人买卖将来可能取得所有权的拆迁安置房屋，法院不得以出卖人未取得所有权为由认定合同无效。出卖人在合同履行期限内仍未取得所有权致使合同无法履行的，应承担违约责任。

　　实践中，存在无效情形的判决思路大抵如此：(1)未经安置房共有人同意。(2)转让合同性质上属于债权债务概括性转移，故应经合同征得对方的同意，未经同意，应为无效。(3)(棚户区改造安置房)资格转让与身份密切相关，基于特定身份为基础的合同权利具有人身依附性，转让因违法而无效。(4)出卖人在安置房未确定前，享有的仅系某种特定性质安置房的请求权，而非房屋所有权。(5)不具有同一集体经济组织成员资格的买受人购买集体土地上的安置房，因违法而无效。(6)买卖标的物表述不清，回迁安置房尚未定位，回迁指标无法更名。买卖合同标的物不确定，导致合同无效。

　　认定拆迁安置房买卖有效的判决思路，主要有：(1)具有物权特征的债权转让，不为法律所禁止。(2)划拨土地上建造安置房转让，土地性质的变更手续不影响合同效力。

　　对于《城市房地产管理法》第38条第6项“以未依法登记领取权属证书的，不得转让”实践中基本上定性该款非强制性规定，不能作为合同无效依据。但在产权证办理存在嗣后艰难或无法办理情形，以前款认定合同无效，并不鲜见。

　　对于拆迁安置房屋系共有情形的无权处分，是否一定无效，实践中亦存在不同于一般二手房买卖的处理原则：(1)与被拆迁人签订安置房买卖协议，并不因共有人反对而无效。(2)共有人的嗣后收受安置房售房款的行为，应视为对安置房处分行为的追认。

　　受让拆迁安置房，除与被拆迁人签订受让合同外，应尽可能取得拆迁发生时确定的被安置人书面同意，以防止遗漏安置房的共有权益人从而引发争端。