一房二卖却为后买房人办理预告登记的合同效力及其责任该如何认定？

　　【案情简介】

　　李先生出售自有房屋给许先生，许先生在签订房屋买卖合同后支付了绝大部分购房款。后冯小姐出价比许先生高，于是，李先生又将该房屋卖给冯小姐，双方签订房屋买卖合同后到房产局办理了预告登记，冯小姐同时支付了全部购房款。许先生知情后以李先生、冯小姐为被告，诉请确认李先生与冯小姐签订的房屋买卖合同无效;李先生继续履行与其签订的房屋买卖合同，即交付房屋并办理房产过户手续。

　　【争议焦点】

　　当事人争议的焦点有二：李先生与冯小姐签订的房屋买卖合同是否无效;李先生是否应向许先生交付房屋并办理房产过户手续。

　　许先生认为李先生与冯小姐签订的房屋买卖合同无效，因为李先生就同一套房屋先后与许先生、冯小姐签订房屋买卖合同，只能认定签订在先的房屋买卖合同有效，而签订在后的房屋买卖合同则应认定无效。李先生虽与冯小姐就房屋买卖合同办理了预告登记，但因双方所签订的房屋买卖合同被确认无效后，李先生不能向冯小姐交付房屋并办理房产过户手续，只能继续履行其与许先生签订的房屋买卖合同。

　　李先生、冯小姐认为其双方之间签订的房屋买卖合同，因为办理了预告登记，合同效力优先于李先生与许先生签订在前的房屋买卖合同，因此，李先生与冯小姐签订的房屋买卖合同有效，而与许先生签订的房屋买卖合同无效。李先生只能履行其与冯小姐所签的有效房屋买卖合同，即向冯小姐交付所售房屋并办理房产过户手续。故，法院应判决驳回许先生的诉请。

　　【京创分析】

　　首先，李先生就自有的一套房屋先后与许先生、冯小姐所签订的两份房屋买卖合同，均应认定合法有效。理由有二：

　　其一，现行司法解释规定一房多卖的多份房屋买卖合同均为有效合同。依照《审理买卖合同的解释》第八条第一款第(二)项“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”的规定，开发商一房多卖，无法取得房屋的买受人有权请求其承担相应的违约责任。

　　该条款规定虽没有直接规定开发商一房多卖所签合同的效力，但规定开发商因一房多卖的行为致部分购房人无法实现合同目的的，应承担惩罚性违约责任，均以所签商品房买卖合同全部合法有效为前提。同理，李先生先后与许先生、冯小姐签订的房屋买卖合同效力认定，也应适用该一房多卖的合同效力认定规则，确认所签两份房屋买卖合同均合法有效，以更有效地保护购房人的合法权益。许先生主张签订在前的房屋买卖合同有效，而签订在后的房屋买卖合同无效，与法不符。

　　其二，李先生与冯小姐签订房屋买卖合同后虽办理了预告登记，但不因此在合同效力上具有优先于李先生与许先生所签房屋买卖合同，即不具有合同效力的优先性。详言之，依照《物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记是在本登记前为保全未来发生不动产物权变更的债权请求权所进行的暂时登记。当完成预告登记后，获得预告登记的债权人可以优先于其他没有进行预告登记的债权人取得不动产物权。所以说，预告登记可以避免房屋等不动产出卖人一物多卖现象。

　　本案中，许先生虽先于冯小姐与李先生签订房屋买卖合同，却没有办理房屋买卖合同预告登记，而李先生虽在后签订房屋买卖合同，却办理了预告登记，享有物权保护效力的债权，或使合同债权物权化，许先生与冯小姐对李先生所享有的债权不再平等，或者说，冯小姐自债权完成预告登记后，即具有对抗许先生债权请求权的物权效力。可见，冯小姐的合同债权经过预告登记后，未经其同意，卖房人李先生又处分该房屋的，不发生物权效力，但这仅是就其他物权变动不发生效力的规定，而产生其他物权的买卖合同到底是有效还是无效，仍受《合同法》的规制。

　　据此，冯小姐的合同债权虽经预告登记，仅影响许先生是否取得所购买房屋的所有权，却并不因此影响许先生与李先生所签房屋买卖合同的效力，即不会导致许先生与李先生之间的房屋买卖合同无效。据上，李先生、冯小姐以其双方之间的房屋买卖合同办理了预告登记为由，主张冯小姐取得了合同效力上的优先性，该抗辩理由与法相悖。

　　其次，李先生应向冯小姐交付所售房屋并依约办理房产过户手续，而许先生只能请求李先生承担不能依约交房的违约责任。李先生先后与许先生、冯小姐签订房屋买卖合同，但与冯小姐所签的房屋买卖合同办理了预告登记，依照《物权法》第二十条第一款的上述规定，冯小姐可以优先于许先生取得该房屋的所有权，即该房屋应判归冯小姐所有，据此，李先生应继续履行其与冯小姐之间的房屋买卖合同，向冯小姐交付房屋并办理房屋所有权转移登记手续。而李先生与许先生之间的房屋买卖合同只能解除，许先生也就不能请求李先生交付房屋并办理房产过户手续。参照《审理买卖合同的解释》第八条第一款第(二)项的上述规定，许先生只能请求李先生承担不能交房的相应违约责任。

　　从本案不难看出，完成预告登记的购房人冯小姐不仅可以对抗同套房屋的后购房人，也可以对抗许先生等前购房人。许先生等前购房人，为保障将来取得所购房屋的所有权，在与卖房人李先生签订房屋买卖合同后，因故不能直接办理本登记的，也应该办理预告登记。