购房者签订《商品房买卖合同》应特别注意的事项

　　购房者签订商品房买卖合同(预售)时应

　　特别注意的事项

　　1. 定金/诚意金问题

　　购房者在签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及附件(以下简称合同)前，一般开发商会让购房者签订《认购书》或其他类似文件，此类文件一般约定的较为笼统，但其中有一项购房者务必要仔细阅读文件中全部条款后再行签署即购房者签订该文件时，需要明白该文件中购房者向开发商交纳的费用是定金，还是诚意金。如果是定金，则按照民事“定金罚则”的规定，如果客户逾期签约或逾期支付房款，则开发商可以将该定金没收，并不予退还;如果是诚意金则购房者一般按照程序可以向开发商申请退还。因此请购房者签订该文件时务必留意该费用类型。

　　2. 付款时间问题

　　签订正式合同后，会涉及购房者的房款的支付时间，除全款购房外，大部分购房者采取按揭贷款或分期付款的方式付款。但开发商为了回笼租金，因此在合同中对采用贷款方式付款的购房者约定了较为苛刻的付款期限，如必须在签订合同后90日内或180日内。一般而言购房者如果采取贷款买房，则购房者按照贷款银行的要求提交材料后，何时银行可以放款，则由贷款银行根据银行的授信额度、购房者的信用情况、金融政策等各方面综合考量，一般没有具体的放款时间。因此很多购房者在超过合同约定的付款时间后，还是未收到银行放款通知，则此时购房者按照合同的约定，需要在收到开发商发出的催款通知后若干日内一次性付清全款，否则开发商有权解除合同将房屋另行出售，并追究业主的逾期付款责任。因此有关按揭贷款的时间及逾期后的后果，购房者务必认真留意，以免给自己造成不必要的损失。

　　3. 房屋交付时间问题

　　购房者与开发商在合同中一般约定有房屋的具体交付时间及逾期交付开发商应承担的责任，如每逾期一日，需要向购房者支付房屋总价款的万分之一违约金等。但房屋交付的前提必须是房屋竣工验收合格，但由于房屋建设的周期较长，不排除个别开发商会在建设过程中因资金链断裂等出现竣工延期或验收不合格等问题，从而导致房屋交付时间延期，故此时购房者务必在合同中看清楚房屋交付的具体时间和逾期交付的违约责任，方便将来需要时向开发商主张赔偿。

　　4. 不动产证办理时间问题

　　购房者与开发商在合同中一般约定有不动产证的具体办证时间及逾期办证开发商应承担的责任，如每逾期一日，需要向购房者支付房屋总价款的万分之一违约金等。但因为不动产证的办理涉及业主个人、政府部门、开发商，三方需要同时准备好相关资料情况下方能按时取得不动产证，因此如果出现不动产证逾期的情形，购房者务必留意买卖合同中可以追究开发商逾期办证的责任，尤其是可能因为业主个人的原因导致逾期办证的情形更应特别注意。

　　5. 通讯地址问题

　　一般购房者在签订合同时，一般会在合同中注明通讯地址及联系电话，此通讯地址及通讯方式是双方在合同履行过程中，唯一有效的通讯地址及联系电话，如果涉及开发商催收房款、交房、催收办不动产证资料及后期物业费催收通知等，皆以合同预留的地址及电话作为通知的依据。因此合同中预留的通讯地址及联系方式务必要慎重填写，以免将来给自己造成不必须的损失。

　　6. 退房问题

　　合同中一般约定有业主可以退房的情形，如房屋面积差异问题，房屋质量问题，规划变更问题等，业主一般遇到类似情形可以选择退房，但开发商为了最大限度的减少业主退房，因此对于退房往往限定了严格的条款，如必须于退房情形发生之日起十五日内等书面通知开发商，否则视为购房者放弃退房继续履行合同。因此购房者在签订合同时务必留意该退房条件的约定，以免自己错失退房时机，给自己造成不必要的损失。

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