无权处分情况下房屋买卖合同能否实际履行？

　　【案号案由】

　　案号：北京市西城区人民法院(2016)京0102民初7099号民事判决书

　　案由：房屋买卖合同纠纷

　　【案情简介】

　　原、被告于2016年1月25日在房产中介的居间下签订了房屋买卖合同、买卖定金协议、补充协议，合同约定，被告将位于北京市西城区广安门外大街XXX室房屋出售给原告，房屋总价款178万元，同日，原告交付了定金5万元。后被告表示因诉争房屋为夫妻共同财产，其妻子作为共有人不同意出售为由拒绝履行合同义务。

　　【本案焦点】

　　无权处分情况下房屋买卖合同能否实际履行?

　　【法院裁判要旨】

　　法院经审理认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。依据审理查明的事实，原告基于被告出具的配偶同意出售承诺书及被告与第三人当时的夫妻关系，有理由相信出售涉案房屋是夫妻双方共同意思的表示，其已经尽到必要的注意义务，并不存在过失。原、被告双方签订的《北京市房屋存量买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。

　　处分共有不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。依据审理查明的事实，涉案房屋于王浩与何净夫妻关系存续期间取得，应为二人夫妻共同财产，所有权登记在王浩名下，王浩未经何净同意擅自处分共有房屋，侵犯了何净的共有权利。虽然本案原、被告签订的合同有效，但依据我国法律规定，合同有效不一定能够引起物权发生变动。本案中李刚要求王浩依据合同约定协助办理涉诉房屋的过户手续，因王浩欠缺处分权，需要征得共有权人何净的同意，方有权处分共有财产。现何净作为涉诉房屋共有权人，其明确表示不同意出售涉诉房屋，不同意将房屋所有权转让给李刚，故李刚的诉请缺乏法律依据，本院不予支持。

　　对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为被告明知自己并非涉案房屋的完全所有人仍与原告签订房屋买卖合同，其行为构成无权处分，事后又未得到共有人的追认，最终导致合同无法实际履行，其行为构成根本违约，故应承担违约责任。但本案原告是基于合同继续履行的前提主张违约金，而现该合同已经无法继续履行，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持;对于原告主张的律师费部分，无法律依据，本院不予支持。

　　被告所述原告存在重大过失、其为无力履行并非拒绝履行，被告不应承担违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告所述原告仅支付定金4万元，合同无履行基础的答辩意见，本院认为，依据庭审查明的事实，足以认定原告支付了5万元定金，故对被告的该项意见本院不予采纳。

　　因双方均未要求解除合同，本院不宜对合同进行解除，若双方就合同解除发生纠纷，可另行主张相应权利。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》、第九十七条、第一百零六条之规定，判决如下：

　　驳回原告李刚的全部诉讼请求。

　　【律师看法】

　　在《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》出来前，依据《合同法》第51条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。即无权处分的合同效力为“效力待定”。但在该解释出来后，依据该解释第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。意思是，对于无权处分的买卖合同并不当然无效。合同的效力与标的物是否转移是两个不同层面的问题。合同可以有效，如果标的物因缺乏处分权而无法转移，那么守约方可以依据合同要求违约方承担违约责任及损害赔偿。

　　具体到本案中，被告处分夫妻共有房产属无权处分行为。依据我国物权法的规定，共有人处分共有不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意。故该行为事后未能获得妻子的追认，最终无法实际履行，办理过户手续，所以原告要求办理过户手续的诉请被驳回。但是虽然房屋无法继续过户实际履行，这并不影响买卖合同的效力，原告仍然可以以被告违约为由，起诉被告要求解除合同并主张违约金及损害赔偿金。