物权保护纠纷

　　王某甲物权保护纠纷案

　　【案情简介】

　　王某甲与王某乙系继兄妹关系。王某甲母亲与王某乙父亲于1986年登记结婚。王某甲母亲于2006年12月死亡，王某乙父亲于2011年8月死亡。

　　南京市秦淮区白下路***号***室房屋(以下简称：案涉房屋)系王某甲母亲原承租公有住房2001年拆迁安置所得，系王某甲母亲向南京白下房产经营有限责任公司承租的公有住房。案涉房屋起初是由王某甲母亲与王某乙父亲共同居住，王某甲母亲去世后，由王某乙父亲居住。约2007年，王某乙搬进案涉房屋居住。2001年4月，王某甲将户口迁入案涉房屋，王某乙户口未迁至案涉房屋内。

　　2014年10月9日，王某甲与南京白下房产经营有限责任公司签订《公有住房使用权有偿转让协议》，以266340元的价格购得案涉房屋的承租使用权。2015年4月，王某甲与南京市秦淮区房产管理局签订《南京市直管公有住房买卖契约》，通过房改购得案涉房屋，并在其后办理了案涉房屋所有权证和国有土地使用权证。

　　2012年7月26日，王某甲向王某乙出具《承诺书》一份，内容为：“我王某甲处理案涉房屋，所得房款和王某乙一律平分，一切按照协商的承诺解决，绝不后悔，更不会失信。”

　　现，王某乙居住在案涉房屋。王某甲多次要求王某乙迁出案涉房屋无果，遂王某甲诉至法院，要求王某乙迁出案涉房屋。

　　【代理意见】

　　我们认为，本案系物权保护纠纷，主要争议焦点为确定案涉房屋所有权人。具体而言，包括：(1)王某甲是否是案涉房屋所有权人;(2)王某乙是否是案涉房屋所有权人;(3)如王某乙不是案涉房屋所有权人，王某乙是否享有案涉房屋使用权;(4)王某甲出具的《承诺书》的法律性质。

　　一、公有住房承租人死亡后，其法定继承人不因法定继承关系继承取得公有住房承租权。

　　王某甲母亲和王某乙父亲曾系案涉房屋的公有住房承租人，双方当事人对该事实没有异议。我们认为，公有住房承租人死亡后，其法定继承人不因法定继承关系继承取得公有住房承租权。

　　虽然有部分学者认为公租权具有物权财产属性，其性质偏向于用益物权，但我们认为，公租权的根本法律属性应是债权，体现的是出租人和承租人的租赁合同法律关系。

　　《加强南京市直管公房管理的意见》第九条第四项规定：“承租人死亡，与其同户籍同住于本处满两年且他处无住房的家庭成员申请续租的，经其同户籍家庭成员协商一致并公证，可以续租”。《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》第十二条第一项规定：“承租人死亡，与其同户籍同住二年以上且他处无住房的家庭成员申请继续承租的，变更承租户名免收补偿费用。”承租人死亡后，其家庭成员继续承租需要同时满足同户籍、同住满两年、他处无住房这三个条件。规定进一步说明，承租人死亡后，公租权不因法定继承关系由法定继承人继承取得承租权，简单的说就是，公租权不能法定继承。

　　因此，王某甲母亲和王某乙父亲死亡后，案涉房屋的公租权不能由王某甲和王某乙继承取得。

　　二、王某甲向房屋所有权人有偿购买案涉房屋使用权，王某甲是案涉房屋的承租人。

　　2014年10月9日，王某甲与案涉房屋所有权人即南京白下房产经营有限责任公司签订《公有住房使用权有偿转让协议》，约定王某甲以266340元的价格购买了案涉房屋的承租使用权。王某甲缴纳上述费用后，房屋所有权人出具发票。该事实有《公有住房使用权有偿转让协议》、房屋所有权人开具的《发票》、《情况说明》予以证明。

　　2014年11月10日，南京白下房产经营有限责任公司有偿转让案涉房屋使用权后，在归档备案时做了一份《情况说明》，主要内容为：“案涉房屋是王某甲母亲承租，王某甲母亲于2006年12月去世，王某乙父亲于2011年8月去世。王某甲于2001年4月将户籍迁入案涉房屋，但并未实际居住在案涉房屋。根据《加强南京市直管公房管理的意见》精神，只有在承租人死亡后，同户籍同住本处满二年且他处无住房的家庭成员才能续租。根据上述情况，案涉房屋本应收回房屋承租权，但考虑目前王某甲离婚多年，单身下岗，家庭条件困难，王某甲本人提出愿意购买承租权，公司决定有偿转让案涉房屋使用权，便于解决社会矛盾。”《情况说明》可进一步说明，房屋公租权不能法定继承，产权人可以有偿转让使用权。王某甲是与房屋所有权人签订《公有住房使用权有偿转让协议》有偿取得的承租权。

　　三、王某甲通过房改购得案涉房屋，取得了房屋所有权。

　　王某甲为案涉房屋的承租人后，于2015年4月与南京市秦淮区房产管理局签订《南京市直管公有住房买卖契约》，并办理了案涉房屋所有权证以及国有土地使用权证。

　　王某甲通过房改购得案涉房屋并办理案涉房屋所有权证和国有土地使用权证，王某甲为案涉房屋的所有权人。

　　四、王某乙不具备申请案涉房屋的承租人资格，不享有案涉房屋的使用权。

　　根据《加强南京市直管公房管理的意见》和《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》的规定，只有同户籍的家庭成员才可以申请变更承租人，而王某乙的户口不在案涉房屋内，因此，王某乙不具备申请案涉房屋的承租人资格，王某乙自然就不享有案涉房屋的使用权。

　　五、王某甲出具的《承诺书》不具有物权确认的法律效力，不能作为认定房屋所有权的事实依据。

　　2012年7月，王某甲向王某乙出具《承诺书》，载明王某甲处理案涉房屋，所得房款与王某乙平分。王某甲在出具《承诺书》时，案涉房屋所有权人是南京白下房产经营有限责任公司，王某甲亦非承租人，王某甲对案涉房屋不具有处分权利。《承诺书》载明的是案涉房屋处理后，房款的分配方案，而不是对案涉房屋的所有权确认分配方案。因此，从法律性质上分析，《承诺书》不具有物权确认的意思表示，不能作为认定案涉房屋所有权的事实依据。

　　综上所述，王某甲为案涉房屋的所有权人，王某乙不是案涉房屋的所有权人。王某乙居住在案涉房屋，侵害了王某甲的物权。王某甲的不动产物权应受到法律保护，王某乙应当迁出案涉房屋。

　　【判决结果】

　　王某乙于判决生效之日起三十日内迁出案涉房屋。

　　【裁判文书】

　　人民法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。物权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。

　　本案中，王某甲于2014年有偿购得案涉房屋承租使用权，次年通过房改购得案涉房屋，并办理了产权登记。王某甲作为案涉房屋的所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。王某甲于2012年出具的《承诺书》并非物权确认的意思表示，不足以证明王某乙对案涉房屋享有物权。王某乙未经王某甲许可居住使用案涉房屋，缺乏法律依据，其行为侵犯了王某甲的合法权益。故王某甲要求王某乙搬出案涉房屋的诉讼请求于法有据，予以支持。

　　【案例评析】

　　对于公有住房承租人死亡后，其法定继承人能否因法定继承关系继承取得公有住房承租权的问题，目前没有明确的法律规定和相关司法解释，各地法院裁判尺度不一。

　　王某乙认为其父亲是案涉房屋的承租人，父亲去世后，自己作为儿子当然享有继续承租居住的权利。但从法律层面分析，案涉房屋产权性质是公有住房，公租权不能继承，王某乙并不是案涉房屋的承租人，不能依法享有案涉房屋的居住使用权。

　　根据南京市出台的相关规定可以认定，公有住房承租人死亡后，其法定继承人不因法定继承关系继承取得公有住房承租权。

　　【结语和建议】

　　本案涵盖了公有住房承租人死亡后，同户籍同住满二年且他处无住房的家庭成员方能否无偿继续承租公有住房，以及公有住房承租权不能法定继承的争议问题。

　　公有住房问题是中国特定历史时期的产物，建议当事人在涉及公有住房权属争议这类纠纷时，应当尽早向专业律师寻求帮助，以尽可能减少纷争。在司法实践中，各地法院、各级法院往往对于公有住房承租权的性质认定有不同的理解和适用，建议江苏省高级人民法院或南京市中级人民法院通过法院内部的会议纪要、审判指导、审理指南等形式向各基层法院传达《关于对公有住房承租权性质的理解与适用》，逐步统一认识、统一裁判尺度。