不动产抵押登记实务中登记担保债务数额与担保合同约定范围不一致问题解析

　　不动产抵押登记实务中登记担保债务数额与担保合同约定数额不一致一般为两种情况(两种情况会出现重合叠加)：

　　一、他项权证书中记载的数额为主债权数额

　　办理抵押登记时他项权证书上会有一栏要求写明债权数额，而此时抵押合同中只会明确主债权的数额，无法明确利息、违约金等相关费用，此部分费用是否产生，产生多少，并不确定。此时，他项权证书中记载的数额一般为主债权数额。抵押合同中一般会约定一个担保范围，一般包括主债权、利息、罚息、复利、实现债权所产生的诉讼费、律师费、保全费等。如果没有约定担保范围，根据《物权法》一百七十三条的规定，“担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。”《担保法》第四十六条“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”会有相应的法定担保范围。

　　在这种情况下，在抵押权人要求行使优先受偿权时，其他附随的债权(利息、实现债权的费用等)已经产生，要求优先受偿的数额必然会高于他项权证上登记的数额，以哪一个为准?

　　目前，我国法院在对待该问题上存在分歧，认为应当按照权利证书上记载的债权数额为准的观点较多。依据最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第六十一条的规定，“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”该条司法解释明确规定遇到此中情形时该如何处理(从字面和大众的理解上看)，在有明确法律法规的规定的情形下，以权利证书上记载的数额为准是法官的倾向性观点。当然该观点也有其相关的法理依据和法律支撑，如《物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”;第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。他项权证书有公示公信的效用，如果按照抵押合同约定范围对应金额为准会损害第三人权益(第三人会依据他项权证上抵押金额从事相应的经济活动)。

　　另一种观点认为，从法律规定上来看，《物权法》(158、173条)、《担保法》(39、46条)均规定了担保范围这一概念，由此可见，担保的主债权和担保范围是两个不同的概念，而他项权证上并没有设置记载担保范围这一栏，甚至有可能会出现向登记机关要求登记数额高于主债权，得不到登记机关的准许。此时是实务中登记机关登记的瑕疵，不应该据此改变当事人的意思初衷，应当以担保合同中具体担保范围确定的债权金额为准。

　　对于最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第六十一条的规定，在最高院的案例中对该条规定作出了跟进一步对理解和解释。最高院(2015)执复字第38号执行裁定书：“隆侨公司还提出，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条规定“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”执行证书认定的执行标的数额与抵押登记不一致的应以登记内容为准，该公司承担担保责任的范围为抵押登记的2.255亿元。该理由是对法律的错误理解，该条文是对抵押登记内容的规定，而非是对抵押担保范围的规定，执行证书根据抵押合同的约定，认定执行标的为全部债务，并无不妥。”当然，最高院也有相关案例认为应当按照他项权证上记载对数据为准，同一法院出现了不同对裁判方式，可见该问题有较大争议。

　　不同的法院对此也出现不同对观点，《重庆市高级人民法院关于办理实现担保物权案件若干问题的解答》第十三问答：“担保合同约定的担保范围和抵押登记、出质登记中记载的担保范围不一致的，原则上应已登记的担保范围为准。但由于行政行为不规范造成登记的担保范围与约定担保范围不一致的，在合同内容合法有效，合同约定担保范围及于主债权、利息、违约金等，且双方对担保范围均无异议，而登记仅载明了主债权本金的情况下，登记效力应及于符合法律规定及合同约定的利息、违约金等其他费用，申请人可在据以登记的担保合同约定的范围内依法享有优先受偿权。”

　　《浙江省高级人民法院关于审理实现担保物权案件若干问题的解答》第十一问答：“《物权法》第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。但实践中，有的登记部门操作不够规范，在办理房地产抵押登记、股权出质登记等担保物权时，会发生登记范围与合同约定不一致的情况，如合同中约定担保范围包括主债权、利息、违约金、实现担保物权的费用等，但在相关登记证明或他项权证上却载明担保范围仅为本金。结合上述《物权法》对担保范围的规定，倾向于认为，在合同各方意思表示真实、一致且内容合法的情形下，不能因不规范的行政行为而影响当事人实体权益的实现。在主债权本金已经合法登记的情况下，登记效力应及于合理的利息、违约金等其他费用，申请人可在据以登记的担保合同约定的范围内依法享有优先受偿权。”

　　虽然上述规定并非通用法律，但代表地方高院对于该问题对倾向性观点，对于直接依照他项权证记载对数额处理提出了异议。二、他项权证书上记载的数额低于主债权的数额(存在多物抵押的情况)

　　共同抵押是指为同一债权设定数个物的抵押(或者其他担保形式)，在债权已届清偿期而未受清偿或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该抵押物优先受偿。其实真正的共同抵押应当是每一个抵押物的担保范围都涵盖主债务范围，此时抵押权人有权优先选择实现抵押物权利更加便利的一种。而实践中出现拆分主债权的情况，即各个抵押物分摊主债权金额，多个抵押物分摊的金额总计一般等于或高于主债权金额，此时债权人的权利也能得到相应的保障。该种情形出现的原因为法律规定一个物上可以设立多个抵押权，一个抵押物可以多次抵押，那么一个抵押物上区分多个金额自然产生，一般总抵押金额不超过该抵押物总价值。

　　此时，出现他项权证书上记载的数额与担保合同中约定的数额不一定时以他项权证书上记载的数额为准，并无太大争议，因为这个种情形下每一个抵押物担保的具体金额是合同双方的合意，是当事人意思自制。此时仅就一个抵押物要求依据担保合同约定范围实现所有债权，并不符合法律的规定。《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”;第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”;第一百八十七条规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。物权登记具有公示公信的效力，信息公开，第三人会依据公开查询到的信息来从事相应的经济行为。根据《物权法》第一百九十五条规定，在当事人协议处置抵押财产时，该协议不得损害其他债权人的利益，否则其他债权人可以诉请撤销该协议。由此可以看出，实现共同抵押担保时，不仅要保障抵押权人、抵押人的权利，还不得损害其他债权人的利益。

　　综上，当事人约定拆分抵押物担保金额时，以抵押登记记载的数额为准更符合法理情理。