公房同住人拆迁利益对其经济适用房买卖合同效力的影响

　　当“经济适用房”遇到“承租公房”

　　——公房同住人拆迁利益对其经济适用房买卖合同效力的影响

　　【背景介绍】笔者通过近两年来办理的数起经济适用房、拆迁安置房买卖合同案件分析：根据江苏省高院审判指导意见和江苏省各级法院判例，现阶段对于经济适用房买卖合同效力的判断已形成一致意见，即拆迁获得的经济适用房具有对价性，买卖合同有效!但作为公房同住人因拆迁取得的经济适用房买卖合同效力如何?

　　【问题提出】近期，笔者在接受当事人咨询以及办理的几起案件中，遇到了作为公房同住人因拆迁取得的“经济适用房”买卖问题，是否能直接笼统的适用上述“因拆迁取得，合同有效”?今详解这类案件。抛砖引玉，共同探讨：

　　【案情简介】1990年，甲的母亲与南京市某局订立公有住房租赁协议，承租位于南京市某区某地的公有住房，承租人仅登记为甲的母亲，甲为同住人。2010年，上述公房拆迁。2013年，经有关部门审批，甲申购了位于南京市某区的房屋一套，购房材料及房产证登记为“经济适用房”。2015年，甲将该房屋卖于乙。2019年，甲以案涉房屋买卖合同无效为由诉至南京市某区人民法院，请求合同无效要求乙返还房屋。笔者接受了乙的委托作为其代理人，以下是全部办案思路及过程。

　　【调查取证】

　　一、证据支持

　　接受当事人委托后，笔者向人民法院申请调查令至南京市住房改革办公室、南京市不动产登记中心等部门调取了以下材料：

　　1、《共有住房租赁合约》——拟证明公房承租不同于一般承租;

　　2、《南京市城市房屋拆迁补偿协议》——拟证明作为公房承租人在房屋拆迁时获得被拆迁房屋几乎所有的权利;

　　3、《申请人承诺书》——拟证明案涉房屋申购不同于严格意义上的经济适用房申购程序。

　　二、法律支持

　　笔者收集、整理案涉纠纷相关的法律及地方法规的规定：

　　1、《经济适用住房管理办法》——将案涉房屋申购程序与经济适用房申购程序作严格对比，拟说明明案涉房屋的真实属性;

　　2、《南京市深化住房制度改革方案 南京市人民政府令第47号》——拟说明公房承租权的特殊性;

　　3、《南京市城市低收入住房困难家庭收入认定办法(试行) 市民政局2008年9月》——将案涉房屋申购程序与经济适用房申购程序作严格对比，拟说明案涉房屋的真实属性。

　　(以上调查取证证明事项，下文作具体分析)

　　【法律分析】

　　双方签订的房屋买卖合同有效：(以下仅是本人观点)

　　一、案涉房屋系甲承租公房拆迁后购得，虽称为经济适用房，但其性质与《经济适用住房管理办法》规定的为解决低收入家庭居住困难而申购的经济适用房不同。

　　(一)根据甲《共有住房租赁合约》，甲拆迁前承租房屋系南京市某局所有，

　　属于公房承租，不同于一般主体之间的承租。即甲取得案涉房屋系其承租公房拆迁而得，具有对价性。

　　1、事实角度：从南京市土地储备中心、南京市国有资产经营中心与南京市商务局以及被拆迁房屋承租人签订的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》第四条可以看出，作为原拆迁房屋产权人的南京市某局仅获得拆迁补偿款的10%即22794元，而作为承租人获得拆迁补偿款的90%即205147元，即甲方作为公房承租人在房屋拆迁时获得被拆迁房屋几乎所有的权利。

　　2、理论角度：公房承租权是一种物权，甚至可以类似所有权。根据《南京市深化住房制度改革方案 南京市人民政府令第47号》第二条第三款，公房承租权人可以有购买请求权，即以远低于市场价格的房改成本价购买公房的权利。同时，在承租权人死亡时，其同住的符合相应条件的家属可以成为承租人，继续享有公房承租权的特殊地位或资格。

　　(二)案涉房屋未遵照低收入家庭因居住困难申购经济适用房相关规定的条件、标准、程序而取得。

　　1、甲申购案涉房屋申请表中南京市某区民政局明确载明经期审核所盖的印章系“拆迁专用”，南京市某区发展指挥部也盖有“拆迁专用章”的公章，即相关政府部门按照拆迁安置的申购标准予以审批案涉房屋材料，并非按照经济适用房申购标准。

　　2、甲及其家庭成员申购案涉房屋提交的工资证明与申请表中申报的工资不一致，申请表申报工资低于工资证明显示的工资。即甲申购经济适用房并未严格按照低收入家庭因居住困难申购经济适用房的程序。

　　3、甲申购案涉房屋申请表中原南京市某区住房制度改革办公室盖章“建议”并非“同意”甲申购经济适用房，同时明确需报市房保办“复审”并非“备案”。而市房保办在同意以何种方式保障其取得条件一栏并未确认。

　　4、甲申购案涉房屋申请表中《申请人承诺书》并无申请人即本案甲的签字，违反了《南京市城市低收入住房困难家庭收入认定办法(试行)市民政局2008年9月》第十八条第(一)款需签署《诚信承诺书》的规定。同时，申请表中住房核查情况等亦无相关审核材料，即甲申购经济适用房并未严格按照低收入家庭因居住困难申购经济适用房的程序。

　　【法院判决】

　　简要摘录本院认为部分：

　　本案争议焦点在于案涉房屋买卖合同效力。根据乙提供的《南京市住房保障申请表》、《南京市经济适用住房买卖契约》等拆迁补偿材料，可以认定案涉房屋系承租公房被拆迁。相关购房材料及房产证上虽然登记案涉房屋为经济适用房，但实质该房屋的取得是相关部门对被拆迁人的补偿，具有对价性。

　　同时，案涉房屋的取得亦未按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》等有关规定，对购房资格进行认定、审核、公示。因此，案涉房屋虽称为经济适用房，但性质上不同于国家针对城市低收入人群所提供的政策保障性住房。

　　并且案涉房屋买卖合同，不存在扰乱社会秩序、损害其他低收入群体的情形，不违反社会公共利益，应认定为为有效。驳回甲的诉讼请求。

　　【办案心得】作经济适用房效力判断时，房屋来源还是最直接也是最重要的。但因为房产纠纷受历史遗留及地方政策影响极大，处理这类似乎已成定论的案件过程中，如何在表面上看起来是无效的“经济适用房”买卖合同中找出突破点?如何 “死磕”证据与法律规定之间的联系或者矛盾之处?如何针对不同案情精细化办理此类案件?作为代理人的我们，还需进一步努力深耕和探索!

　　(本文仅作学习探讨之用，相关观点不可作为对案件结果的承诺)

　　原创：董昊 北京市中银(南京)律师事务所合伙人