小区的停车位到底是谁的？

　　随着我国机动车保有量的不断上涨，小区停车问题成为诸多业主普遍关心的问题。实践中，能够实现1:1比例配套车位的商品房小区犹如凤毛麟角，“车多位少”的矛盾逐年加剧。

　　再加上物业公司在物业费之外向业主加收管理费、停车费、车位租金等问题，社会上关于“停车位到底属于谁”的争论长期存在。

　　地面停车位的归属

　　地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式表明界限的停车设施。对于地面停车位的权利归属，法律、行政法规并未直接规定，实践中存在着不同认识。

　　第一种观点认为，小区地面停车位只要属于“规划”停车位，就应归属开发商所有。理由是根据《物权法》第七十四条第二款：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，开发商具有将车位“出售、赠与、出租”给业主的处分权，因此小区地面停车位属于开发商所有。

　　第二种观点认为，小区地面停车位不论是否属于“规划”停车位，都应归属全体业主所有。《物权法》第七十四条第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，小区地面停车位占用的是小区的公共场地，不论是否属于“规划”停车位，都应属于小区全体业主共有。

　　笔者赞同第二种观点，即小区地面停车位归属全体业主所有。

　　首先，小区地面停车位设置于小区共有地面，属于小区的公共设施配套，无法办理权属登记成为特定业主所有权的客体，不属于专有部分，开发商并不当然享有所有权。

　　其次，“规划”与否并非判定地面停车位归属的实体法依据，开发商根据规划行政部门的要求对小区地面停车位进行配建是其应尽的公共设施配建义务，并不因“规划”行为本身取得地面停车位的权利。

　　在“某市豪运房地产开发有限公司、某区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷”[(2017)最高法民申2817号]民事裁定书中，最高人民法院认为：

　　“案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。即使豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。”

　　因此，开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。

　　地下停车位的归属

　　从性质来分，地下停车位大致可以分为人防性地下停车位、非人防性地下停车位及独立地下停车位。

　　1.人防性地下停车位指结合地下人防工程修建的停车位，这些停车位属于人防工程的组成部分。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

　　因此，人防性地下停车位的所有权归国家所有，但一般由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能。该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。

　　2.非人防性地下停车位指开发商在人防工程、配建义务之外又扩建的地下空间。

　　根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁处分’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”。此时，应依据地下停车位的建造成本是否摊入公共建设费用来判断其权属。

　　如开发商未将地下停车位的建造成本摊入公共建设费用，建造资金来源于开发商自由资金，则该地下停车位的投资者为开发商，其权属认定为房地产开发商所有。

　　如开发商将地下停车位的建造成本摊入公共建设费用，建造资金来源于业主支付的购房款、车位款，则该地下停车位的投资者转为业主，其权属应认定为全体业主共有。

　　3.独立地下停车位是指开发商在其拥有独立使用权的土地上投资建设的停车位，此类地下停车位很少存在权属争议，按照最基本的物权原则即可认定权属归开发商所有。

　　结语

　　广东国晖(北京)律师事务所刘律师：实践中，小区停车位的权属争议屡见不鲜，尤其是在《物权法》确立了建筑物区分所有权的原则以后。

　　本文仅对车位归属问题进行了粗浅的探讨，实践情况却比理论中的假设更为复杂，围绕车位产生的对立、矛盾更为尖锐。建议遇见此类纠纷的当事人，及时委托专业律师根据个案情况制定解决策略。