安置房买卖常见法律风险分析

　　随着城市现代化进程的加快，城市拆迁产生了大量的拆迁安置房盈余，这部分房屋进入了市场进行交易，因为比一般的商品房便宜，还是很受欢迎的。但是，因进入市场交易的安置房有相当一部分并没有办理房产证，或者是办理了房产证，但是被限制在五年内禁止进行交易，由此产生了大量的纠纷，笔者归纳了以下几点：

　　1、拆迁安置房绝大多数都属于家庭共有财产，可能不仅涉及到出卖方配偶，还可能涉及到出卖方父母或者子女，如家庭成员对于拆迁安置房的分配有争议的，将影响将来房产证的办理。部分无良出卖方也经常会以家庭成员不同意卖房为由而要求解除合同。

　　2、因交易时间漫长，房屋价值可能在变动，比如在无锡，拆迁安置房的价格比两三年前翻了一倍都不止。这个时候有些不守信用的出卖方为了追求更高的价格可能会将房屋专卖他人或者要求购买方加价。

　　3、因为购买的拆迁安置房无法办理过户手续，那么在等待过户的时间里，出卖方可能会因涉及到债务，该房屋被法院查封或者被出卖人设立了抵押。

　　4、出卖人因病或因意外死亡的情况，此时出卖人的继承人可能不认可双方签订的房屋买卖协议。

　　针对上述问题，本律师提出以下几点意见以供大家参考：

　　1、首先要明确房屋的所有权归属。房屋的所有权归属通俗的说就是所购买的拆迁安置房到底归谁所有，谁有权进行出售，是属于卖方个人所有还是属于家庭所有。如何判断该房屋的所有权，主要通过《拆迁安置协议》等由拆迁安置部门与权利人签订的一系列法律文书。如拆迁协议仅有出卖人个人签字，那么须考虑到是否属于出卖人夫妻共同财产，需要出卖人配偶签字。如拆迁协议上有多人签字，那么可能属于家庭共有财产，则需要所有的共有人签字。

　　2、房屋买卖协议的签订必须明确、具体而且具有可执行性。主要条款必须约定清楚：一、房屋坐落的位置、具体的房号;二、房屋的面积、单价、总价、房款的交付时间、交付方式;三、附属物的所有权归谁，主要是车库、车位;四、房屋面积存在变化时的补偿方式;五、户口问题;六、过户手续办理的相关约定;七、违约责任(必须细化、明确);八、损失赔偿。最好是委托专业律师进行房屋买卖合同的制作。

　　3、买方须时刻关注拆迁安置房登记及办证的时间，在第一时间要求卖方办理过户手续，以防卖方因个人原因拒绝过户。

　　4、在可以办理过户手续时，如卖方无故要求加价，买方可以直接向人民法院提起诉讼要求过户，在起诉时最好申请财产保全，以免出卖方将房屋高价出售于他人，拿到法院的判决后无需卖方的配合即可办理过户手续。

　　5、在出卖人因病或因意外死亡而出卖人的继承人拒绝承认双方签订的房屋买卖协议时，买方可以双方签订的房屋买卖协议以继承人为被告向人民法院起诉要求履行过户手续，此时双方签订的房屋买卖协议的原件/款项交付凭证、房屋已经交付的证据就相当重要。有的时候哪怕继承人承认了双方签订的房屋买卖协议，但是因为房屋主管部门的内部规定的，也可能会被拒绝过户，此时也可以通过向法院提起诉讼的方式要求过户，拿到法院的生效判决，即可要求房屋主管部门直接过户。

　　6、如得知出卖方将房屋高价出售于他人或者已经在洽谈，一定要在过户之前向法院提起诉讼并申请财产保全。因为根据我国相关法律规定，已经办理过户登记的房屋买卖合同，顺位优先。否则买方只能向出卖方主张违约责任。

　　7、如果房屋被法院查封、扣押而无法过户，则购买方可以向法院提起异议，或向法院提起确权之诉。