逾期交房代理词

　　代 理 词

　　尊敬的审判长、审判员：

　　河南誉坤律师事务所接受原告X的委托,指派万红彬律师参加其与被告X商品房买卖合同纠纷一案的一审诉讼阶段，通过今天庭审查明的事实，现结合相关的法律法规，发表如下代理意见，以供参考：

　　一、原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，且原告已经按照约定向被告支付了全部购房款。

　　2015年9月7日，原告X与被告X签订《商品房买卖合同》：合同约定由原告以474143元的价格购买被告名下的X号房屋;双方约定的房屋交付期限为2016年10月30日，房屋产权过户登记期限为商品房交付使用后的360天内，即2017年10月25日。该合同系原被告双方的真实意思表示，内容真实、合法有效。

　　合同签订后，原告分2次累计向被告支付了474143元的购房款，原告已经向被告履行了合同约定的全部支付义务。

　　二、被告逾期交付房屋、逾期办理房屋过户登记的事实清楚，原告的诉求于法有据。

　　原告提交的第三组证据显示，被告建设的滨城雅苑项目仍未通过竣工验收，涉案房屋即未达到交付的条件、也不具备办理房屋过户登记的条件。合同约定的交房日期为2016年10月30日，截止到2020年9月15日，被告逾期交付房屋共计1416天，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条规定，被告应当向原告支付逾期交房违约金67138.65元。

　　同时合同约定的办理产权登记的时间为交付使用后的360日内，即2017年10月25日，被告逾期办理产权登记(房屋过户手续)共计1056天，参照《商品房买卖合同》第15条的约定，被告未取得权属登记资料，出卖人承担已付房款0.5%的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第114条之规定，原告主张按照已付房款10%的比例(即：47414.3元)计算违约金合理合法。

　　三、被告辩称的“房屋已经通过竣工验收、已通知原告收房，逾期交房系原告自己造成”的理由，没有任何事实和法律依据，具体如下：

　　1、涉案房屋未通过竣工验收，不符合房屋交付的前置条件。

　　《中华人民共和国合同法》第279条、《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国房地产管理法》第27条及《城市房地产开发经营管理条例》第17条等法律、法规均规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或验收不合格的，不得交付使用。可见竣工验收是房屋交付的前提条件，《商品房买卖合同》第8条约定内容，其实质亦指向竣工验收。

　　从庭审中双方提交证据来看，涉案房屋仅仅处于验收申请阶段，并未通过质检、住建部门的验收备案。故涉案房屋不符合交房的条件。

　　2、通知买受人收房是开发商应尽的合同附随义务，被告所称的公告送达不发生相应的通知效果，被告提交的邮寄通知证据亦证明了被告延期通知交房的法律后果。

　　3、同时即便被告履行了通知义务，涉案房屋没有通过竣工验收，原告亦有权拒绝收房，被告同样应当承担逾期交房的违约责任。

　　综上，被告如主张涉案房屋。

　　四、关于逾期交房、逾期办理房屋产权登记违约金同时主张问题。

　　首先《最高人民法院公报》2019年第12期公报案例《周杰帅诉余姚绿城房地产有限公司商品房销售合同案》已经认可二者可以同时主张：“商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责”。

　　被告答辩称“合同约定主张逾期办证违约金的前提是退房”，(该约定)亦属于无效的格式条款。故原告同时主张逾期交房、逾期办理房屋产权登记的违约金合理合法。

　　五、原告的诉求主张未过诉讼时效。

　　逾期交房是一个持续性的法律状态，参照《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》二十三的规定，约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。同时原告在本案起诉前，多次向被告售楼部工作人员询问交付房屋、办理过户手续事宜，根据原告的聊天记录显示，原告曾于2020年8月催促过交房，应当适用诉讼时效中止的有关规定，原告的诉求主张应当从2020年8月重新起算。故被告答辩的“已过诉讼时效，应当驳回诉求”的理由不能成立，原告的诉求主张未过诉讼时效。

　　以上代理意见，望采纳!

　　代理人：万红彬

　　X年 月 日