男女婚前共同买房需要注意哪些问题

　　在我国的传统结构社会里，男女双方结婚的时候多半是男方家庭准备房子，女方家庭准备嫁妆。但是现在这一情形正在悄悄地发生变化，一方面是因为中国现在的房价确实比较高;另一方面，中国社会结构也在悄悄地发生变化，年轻人都往城市里集中，所以传统的结婚习俗对大家的影响在减弱，结婚之前共同购房的行为越来越多。男女双方共同购买了房产之后，有可能会出现最终没有登记结婚的情况，也有可能会出现结婚之后再发生家庭关系破裂甚至离婚这样的一个情况。今天我们来谈一谈，如果决定婚前要共同购买房产的话，要注意哪些问题。

　　一、共同购房的五种情形

　　在具体讲三个问题之前，我以帅哥小明和美女冰冰作为男女主人公讲述一下共同购房的五种情形。

　　第一种情形：双方共同出资，登记在双方名下。比如说小明和冰冰要准备婚房，双方看上了一套百万的房子，所以就商量着小明出资七十万冰冰出资三十万，双方共同购买这个房产，并登记在小明和冰冰双方的名下。再比如冰冰和小明看中了一套价值五百万的房产，双方合计钱不够，准备按揭购买，首付一百五十万。小明出资一百万冰冰出资五十万作为首付，并且双方作为共同贷款人向银行申请贷款，其中小明做为主贷款人，冰冰作为共同贷款人，银行每月从小明的账户上扣取按揭款，这是第一种情形。

　　第二种情形：双方共同出资，登记在一方名下。我们都知道现在的一线城市、部分二线城市购房是需要名额的。再拿帅哥小明和美女冰冰举例，双方看中了深圳的一套房产，价值五百万，首付需要一百五十万。但是，小明没有购房资格，而冰冰有，所以房子只能登记在冰冰名下，仍然是小明支付一百万的首付款，冰冰出五十万的首付款，登记在冰冰名下。冰冰作为贷款人向银行申请按揭款，银行每月从冰冰的账户上扣取房屋的按揭款，这是第二种情形。

　　第三种情形：一方出资登记在双方名下。小明和冰冰要结婚了，双方看中了一套一百万的房产，冰冰的要求是房子登记在双方名下，购房款由小明出。这时候双方正在热恋当中，所以小明欣然同意，如果房产是按揭购买的话，也可能是小明支付了全部的首付款，那房子登记在双方名下由小明做为主贷款人向银行申请贷款，冰冰作为共同贷款人向银行申请贷款，那每月银行从小明的账户上扣划按揭款。

　　第四种情形：一方出资登记在对方名下。比如说小明和冰冰要结婚了，双方看上了一套房子，价值一百万元。这时候冰冰要求钱全部由小明来支出，但是房子只能登记在冰冰一个人名下。如果是全额购买的话，这时候产权就非常明晰了;如果是按揭购买的话，就会出现小明支付了全额的首付款，那由冰冰向银行申请按揭贷款，银行每月从冰冰的账户上扣划按揭贷款，这是第四种情形。

　　第五种情形：双方出资登记在第三方名以下。这种情况比较少有，但还是有可能会发生的。基于购房名额或者是其他的原因，相当于双方共同出资购买了房子，但是找第三人代持。是不是讲到这里，您觉得头有点晕了，确实共同购房的行为是各种各样，法律后果也各有不同。

　　二、婚前共同买房要注意哪三个问题

　　所以，第一个注意事项来了，准备购房之前再三考虑是不是真的要准备跟他结婚。在我的观念里，婚姻中的两个人精神层面的同步远远比物质层面上更加重要。有句俗话说女怕嫁错郎男怕入错行，但在我这个婚姻律师眼里，女怕嫁错郎，同样男也怕娶错妻。一个女人的精神高度，代表了一个家庭的精神高度;同样，我们看一个男人的品位，要看他身边的女人，选择什么样的女人就是选择了什么样的生活和人生。所以我的第一个建议，不管是男性还是女性，去购买房产之前再认真考虑一次，你是不是真的要跟TA结婚。

　　第二个注意事项是，共同购房时考虑清楚房子登记在谁名下，以及怎么登记。这里的怎么登记是指共同共有?还是按份共有?刚才讲了共同购房的五种情形，再加上考虑是否按揭的话，就变成了十种情形，所以是非常复杂的。但是在这个复杂的表象之后，有一个共同的点可以把握，就是房产登记在谁的名下，登记了多少份额，就推定为归TA所有。不管是共同出资、一方出资还是双方出资登记在第三方的名义下，都要考量是否登记在TA名下以及比例是多少。如果您内心的认定不是这样子的话，双方发生争议之后举证责任就在您这一方，您要负责来证明实际的房产的权利情况跟登记的是不一致的，如果您证明不了，那么就要承担败诉的后果。举一个简单的例子：小明出资七十万冰冰出资三十万，共同购买了一套房子登记在双方名下，没有按揭，如果登记的份额小明百分之五十，冰冰百分之五十，这时候就会推定双方在析产的时候，小明是一半，冰冰也是一半的。如果小明说我出资多，要多分，就要证明登记的情况跟实际的不相符，而这时候小明的举证责任是非常重的，如果不事先做准备的话，基本上是难以完成举证责任，导致的结果就是小明和冰冰各五十，而不是小明出资了百分之七十，那么等他分的时候也分百分之七十。再举一个例子：如果说小明出资了全部的一百万，但房子登记在冰冰的名下，这时候房子的权利人显然是冰冰，是不会变的了，那小明能不能分到，这个情况就会更加复杂一些，要看小明如何主张自己的权利，是借款，还是赠予?还是说是代持关系?不管主张哪一种情形，举证责任都在小明一方。根据这两个例子，我们应该明白，在共同购房的过程当中，出资一方，特别是出资较多一方，一定要想清楚登记的情形，要了解共同共有和按份共有的不同，要了解按份共有是可以变成百分之一、百分之九十九或百分之十、百分之九十，按份共有不一定全部都是各百分之五十。这就是第二个注意事项房产登记在谁的名下。

　　第三个注意事项是，建议共同购房的，双方要签署书面的协议，对于房子的权利归属、出资以及款项的偿还进行明确约定，不要不好意思。我们拿双方共同出资登记在一方名下这样的情况来举例，小明出资了一百万购买了一套房子，但是因为他没有购房名额，所以需要登记在冰冰名下。这时候房子的权利人就是冰冰，因为房子的价格上升的特别快，一百万购买的房子几年之后就变成了五百万。如果说购买了房产之后，双方又没有登记结婚，那小明出资的这一百万怎么去算呢?双方再去析产的时候，小明能拿到多少钱呢?如果小明没有签署协议的话，可能冰冰说这是借的钱，我只还给你一百万;也可能冰冰说，这一百万是你赠予给我的，现在是你不想跟我在一起了，我一分钱都不给你。所以不管哪种情况，小明都是非常被动的。如果小明在购买房产的时候，就跟冰冰商量好出资一百万购买这套房产登记在冰冰名下，两人结婚这套房子就属于共有的，双方各百分之五十;如果没有结婚冰冰要还他钱，或者是说按照什么样的一个比例分割，并签署了这个协议，该协议就是有效的，可以约束到冰冰。也就是说，这份协议的效力是高于房地产登记中心登记的份额或者登记名单的比例。

　　回到我们所讲的五种共同购房的行为，如果在共同购房时双方没有签署书面协议，那么对于出资多的一方来说，在后续发生争议进行析产的时候，可能就会处于一个被动的地位。因为在析产的时候会考虑房产登记的情况、出资的情况、房产使用的情况、以及是不是真的达到了共同生活，是不是有结婚的共同意思表示来最终去析产，或者是在双方自身进行分割财产，如果是一笔支付的，很容易主张;那对于按揭贷款的这个部分的偿还数据多，时间间隔可能也长，举证起来就有点难度。所以建议大家在这个共同购房之前尽量签署明确的书面协议来约束双方、明确双方的权利与义务，以免发生后续的不愉快。这是我所讲的第四个注意事项。

　　综上所述，共同购房之前请认真考虑一下是不是真的要跟这个人结婚，其次要考虑清楚房子登记在谁的名下，登记比例如何，最后尽量签署书面的协议，约定双方的权利义务以及将来发生争议时如何分配财产。