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迟延办证,开发商应该承担哪些责任?

2020/12/30 19:28:30 查看:915次 来源:乐沫沫

  生活中,我们从开发商处购买房屋后,最关心的莫过于房子交付和办理房屋产权登记这两件事了。如果房子只是完成了交付,从法律角度而言,这房子的所有权还不一定归属于购房人,根据《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。可见,房子作为不动产的一种,其所有权必须依法经过产权登记后才能归属于购房人。但在现实生活中,开发商未能及时为购房人办理产证登记的情况比比皆是,开发商迟延办证需要承担什么法律责任呢?购房人又如何维护自身权益呢?(为防止混淆,便于理解,文中所提及的购房人、买受人均指买房人,开发商与出卖人均指开发商,房屋产权登记指的是小业主的产权登记)。

  01 正常合理的办证期限

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

  (1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

  (2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

  (3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

  该条款解读:关于办理房屋产权登记的期限,买卖合同中有约定的从约定;没有约定的,若是期房,则自房屋交付之日起90日内办理房屋产权登记;若是现房(这里指的现房必须是已经经过竣工验收合格后的房子,而非已经建成但尚未取得验收的房子),则自买卖合同订立之日起90日内办理房屋产权登记。如果由于出卖人的原因,未能在上述期限内完成办理房屋产权登记的,开发商需要承担违约责任。

  在实践中,办理房屋产权登记证通常有两种方式,一种是由开发商或专门的代办公司(以下简称“代办方”)代办,买受人需要缴纳一定的代办费用,在具备房屋产权登记的条件下,买受人向代办方提交相应的资料即可;另一种方式是买受人自行办理。无论是哪种方式,在买卖合同中都会有明确约定。

  

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  关于正确理解条款中“由于出卖人的原因”这一点对于确定出卖人是否应该承担违约责任至关重要。为了更好地理解开发商在房屋产权登记中所应承担的义务,我们将办理产权登记人为地分割成两步:

  Step1、开发商向国土局和房管局等相关部门提交商品房预售证、建设工程规划许可证、宗地图等等资料。

  Step2、开发商在提交前述资料后,若委托代办的,通知买受人向代办方提交买卖合同、发票及个人证件后由代办方办理产权登记;若买受人自行办理的,通知买受人前往开发商处领取分户图、面积补差等并携带买卖合同、发票及个人证件等,前往房管局自行办理房屋产权登记。

  由于出卖人的原因所指称的是开发商的义务是Step1对应的内容,换言之,由于出卖人的原因,未在约定或规定期限内完成Step1,开发商才需要承担相应的迟延办证的责任。至于因代办方的原因或买受人自身原因未能及时办理的房屋产权登记的责任,则不应该由开发商承担。

  02 开发商迟延办证应承担的法律责任

  根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。和第十九条规定:商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

  上述两个条款解读:在约定或规定期限内,由于出卖人的责任未能办理房屋产权登记的,迟延的期限未超过1年的,开发商应向买受人支付违约金:1)有约定的从约定;2)没有约定的以实际损失为依据;3)实际损失难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定逾期贷款利息的标准计算;4)由于出卖人的原因,若迟延办证的期限超过1年的,除了要求出卖人支付违约金外(违约金计算同前),买受人可以要求解除合同。换言之,若迟延办证期限超过1年后,除了支付违约金外,还赋予购房人一项权利即解除合同。

  03 如何维护自身权益?

  若遇到因开发商原因导致迟延办证的情况,购房人可以根据合同约定内容、合同签订时间、能证明交付的证据如交付通知书等,向开发商主张违约责任。


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