未能促成房产交易，中介能否要求支付佣金？广州房产律师

陈锐娜律师是广州市商品房买卖合同纠纷律师，特擅长宅基地房屋买卖无效解除合同纠纷、货款购销合同纠纷、建筑工程款、装修合同违约纠纷、物业管理纠纷、商品房、商铺租赁买卖合同纠纷，怎么要回首付款和定金？赠与合同纠纷、解除合同退押金律师、保险合同纠纷；服务合同纠纷；借款、货款合同、租赁合同纠纷案. 北京市盈科（广州）律师事务所地址：广州市天河区珠江新城冼村路5号凯华国际中心7、8、9层，地铁：5号线猎德站、APM线花城大道站，公交18、293、886路至冼村路南站。 

可以委托律师代查对方财产，包括：对方账户金额、房产信息、车辆信息、公司等，可申请法院查封对方财产便于后期执行；

 2015年7月，李某为了购房，与某房产中介和陈某签订一份《房产买卖中介协议》，约定由中介公司作为中间人将陈某的一套房屋介绍给李某，房款为人民币68万元，还约定买方李某支付佣金15000元，如任意一方违约导致无法实现房产买卖的，由违约方支付佣金。协议签订后，买方未能按照协议中的约定办理房贷，最终买卖双方未能签订正式的房屋买卖合同。后房产中介要求买方李某按照协议约定支付佣金，李某拒绝，遂房产中介将李某诉至法院。

法律分析

1、房产中介无权收取佣金

居间合同居间不成功，不得收取报酬。原告的格式合同中，约定只要买卖双方任何一方违约，都要支付佣金，这是霸王条款，是无效的。

 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的中介服务，委托人支付报酬的合同关系。本案中，在原告的居间介绍下，三方签订的《房产买卖中介协议》系三方真实意思表示，当事人应当全面履行自己的义务。本案所涉的《房产买卖中介协议》，具有缔约意向书的性质，用以促成正式的房产买卖合同的签订，即签订本约。根据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。因此，按照上述规定，即使本案中买卖双方未能签订正式房屋买卖合同的原因可归责于被告，被告也无需向原告支付报酬。法律还规定，格式条款具有《合同法》第五十二条和五十三条规定的情形，或者格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。根据查明的事实，原告诉请所依据的是其提供的《房产买卖中介协议》中的格式条款，根据该条款，其实质是不管原告的居间是否成功，原告均有权收取佣金。因此，依据上述法律规定，该条款具有加重对方责任，排除对方主要权利的情形。该条款应为无效。原告据此要求被告支付佣金的诉请，不符合法律规定。

2、房产中介可以要求被告支付必要费用。

我国法律规定，居间方未能促成买卖双方达成交易，是不得要求支付报酬的，但可以要求委任人支付从事居间活动必要的费用。必要费用可以根据房产中介所付出的时间和所做的具体工作计算。本案中，房产中介为买卖双方提供了订立合同的机会，并积极促成合同的成立，帮助买方申请贷款，在居间活动中付出了一定的努力，因此可以要求被告支付必要费用。

法律规定

中华人民共和国合同法

第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

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