签商品房买卖合同需要注意的几个重要问题

陈锐娜律师是广州市商品房买卖合同纠纷律师，特擅长宅基地房屋买卖无效解除合同纠纷、货款购销合同纠纷、建筑工程款、装修合同违约纠纷、物业管理纠纷、商品房、商铺租赁买卖合同纠纷，怎么要回首付款和定金？赠与合同纠纷、解除合同退押金律师、保险合同纠纷；服务合同纠纷；借款、货款合同、租赁合同纠纷案. 北京市盈科（广州）律师事务所地址：广州市天河区珠江新城冼村路5号凯华国际中心7、8、9层，地铁：5号线猎德站、APM线花城大道站，公交18、293、886路至冼村路南站。 

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1. 购买商品房必查的“五证两书”以及六大注意事项？

（1）“五证”包括：《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《商品房销售(预售)许可证》，其中《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》最重要，两者表明所购房屋属合法交易范畴。“两书”包括：《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，（2）“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。(3)六大注意事项：①作为开发商必须有相关资质证书。我国对房地产开发企业实行资质管理制度，即一个企业要从事房地产开发，除了要具备企业法人营业执照外，还要具备相应的资质证书；②不同的开发商具有不同级别的资质证书。建设部《房地产开发企业资质管理规定》根据注册资本、经营年限、往年业绩、人员构成等条件将房地产开发企业的资质分为一、二、三、四4个等级。其中一级最高，四级最低。③购房者在购房之前应当要求开发商出具自己的资质证书，根据资质证书，可以很直观地判断出开发商的实力和资信情况。④开发商的资质可以到当地建设行政主管部门查询，打电话给他们说出楼盘的名称（开发商的名称）应该可以查到。⑤签订商品房买卖合同时，对于交房条件，交房期限，办证期限，逾期交房违约金及逾期办证违约金等重要条款，做到约定具体明确，以免履行中产生争议。⑥另外，国家规定开发商在售房时必须公示五证。如果没有公示，以要求其出示给你，如果拒绝，向当地有关部门举报。

2.“交钥匙”能否认定为商品房买卖中的交付？

交钥匙不能视为开发商房屋交付义务的完成。交钥匙是交付完成的必要条件而非充分条件。合同中履行交付义务应该包括交付时间、交付标准、交付主体、履行对象等都符合约定，合同应该全面履行。开发商向买受人交付房屋的行为，不仅应当符合约定，也要满足法律规定的条件和标准，绝不能简单地将交钥匙视为房屋的交付使用。

3.房屋买卖交付后，过户登记请求权是否受诉讼时效限制？

关于买受人依约付清购房款且合法占有房屋后，请求出卖人协助办理所有权转移登记手续是否适用诉讼时效规定的问题，在司法实践中十分常见。对此，目前法律和司法解释缺乏明确规定，审判实践中也存在不同看法，亟待统一。有相关案例表明请求出卖人办理权属登记具有物权请求权性质，不应适用诉讼时效的规定。这有利于解决房屋权利的事实状态（占有）与法律状态（登记）相脱节的问题，有利于保障买受人的合法权益，促进房地产交易安全，也符合2017年10月1日实施的《民法总则》相关规定的精神，在类似问题处理上具有较高的参考价值。

4.房屋买卖过程中，遇到卖家或卖家反悔怎样处理？

（1）卖方反悔：①刚刚签订定金协议但还未签订正式的买卖合同，违约后果：此情况下法律关系较为清晰，相当于预购房合同，合同标的为标的房屋的购买权。卖方若发生违约行为，不愿卖房，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿。②签订了定金协议和买卖合同后，卖方违约的，违约后果：买方上诉法院，可能判决强制过户给买方；买方有权解除合同，并要求卖方承担根本违约责任；双倍返还定金。需要注意的是违约责任和定金罚则只能二选其一，不可同时适用。（2）买房反悔：①买方因购房资格有问题，不能买房了：卖方可以根据合同约定索取赔偿、签署《解约协议》，并且要要求买方需配合注销网签。如果不注销，再出售将不能通过房屋核验。②若缴完税买方反悔，不买房了：缴完税后，买方不想买要终止合同的，除上述步骤之外，需要办理退税。办理退税前首先需要买卖双方协商，之后签署《房屋终止交易合同》(退税需要，如在缴完税之前终止合同，不需提供)、填写书面退税申请材料、准备齐全退税所需资料。

5.交了定金，不买房也可以要回钱需要符合的条件？

（1）互不承担违约责任定金该返还；（2）补充协议没达成可返还定金（3）遇国家政策调整定金可返还；（4）司法审判中，对于《商品房买卖合同纠纷司法解释》之第四条“不可归责于双方当事人的事由”的适用情形，主要包括两点，记住这两点就知道该不该要定金：当事人均无违约行为，只是就相关条款协商不一致；不可抗力和其他当事人意志以外的因素。

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